Kanzlei Finkenzeller

Amtsgericht Steinfurt, Urteil vom 14.01.2021, Az. 21 C 444/20

Leitsätze

1. Der Schaden berechnet sich aus der Differenz des Quadratmeterpreises einer gleichwertigen zur alten Wohnung, bezogen auf die Größe der alten Wohnung.*

2. Der Differenzschaden ist in Anlehnung an § 9 ZPO für einen Zeitraum von dreieinhalb Jahren zu erstatten.*

Tenor

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.534,72 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.6.20 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 55 % und der Beklagte zu 45 % zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages für die Klägerin vorläufig vollstreckbar. Hinsichtlich der Kosten ist das Urteil für den Beklagten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die vorläufige Vollstreckung durch den Beklagten abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

Tatbestand:

Die Parteien streiten über die Zahlung von Schadensersatz wegen einer unberechtigten Eigenbedarfskündigung.

Am 1.1.2004 schlossen die Klägerin als Mieterin und der Beklagte als Vermieter einen Mietvertrag über das Haus G-Straße ... # in A. Die Wohnfläche betrug 99,54 qm und der Mietzins betrug 597,24 Euro kalt, mithin 6 Euro pro Quadratmeter.

Der Beklagte kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 8.6.2018 ordentlich zum 31.3.2019 wegen Eigenbedarfs und nicht unerheblichen vertragswidrigen Verhaltens der Klägerin. Den Eigenbedarf begründete er damit, dass der Sohn des Beklagten M und dessen Freundin eine größere Wohnung benötigten. Die Klägerin widersprach der Kündigung mit Schreiben des Mietervereins vom 11.7.2018. Daraufhin erhob der Beklagte am 20.3.2019 Räumungsklage beim Amtsgericht Steinfurt (Az. ...). Während des Rechtsstreits zog die Klägerin am 21./22.6.2019 aus dem Haus aus und in die Wohnung J-Straße # in Q ein, ohne eine Rechtspflicht zur Räumung in dem gerichtlichen Prozess anzuerkennen. Die Parteien erklärten den Räumungsantrag übereinstimmend für erledigt.

Nach Auszug der Klägerin renovierte der Beklagte das Haus bis Ende November 2018. Der Sohn des Beklagten zog nicht ein. Dieser erklärte mit Schreiben vom 18.9.2019 die Kündigung zum 31.10.2019 und begründete diese damit, dass ihnen während der Renovierungsarbeiten klar geworden sei, dass die Wohnung ein bis zwei Zimmer zu wenig habe.

Die monatliche Kaltmiete für die neu angemietete Wohnung von der Klägerin betrug 700 Euro kalt. Die Größe der Wohnung ist im Mietvertrag mit 109 qm angegeben; die beheizte Wohnfläche mit 96 qm.

Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe den Bedarf des Sohnes an dem Haus vorgetäuscht. Der schriftliche Mietvertrag zwischen dem Beklagten und dem Sohn vom 2.7.2018 sei nur als Beweismittel vorgeschoben worden. Die Wohnung sei bereits im Juli 2019 zur Weitervermietung einem Sohn einer Freundin der Klägerin für 1000 Euro angeboten worden. Ab Oktober 2019 sei die Wohnung bei 'ebay' zu ebenfalls 1000 Euro angeboten worden. Zu einer zügigen Weitervermietung sei es aufgrund der Höhe der Miete nicht gekommen. Der Sohn des Beklagten habe in einer Eigentumswohnung des Beklagten gewohnt, die ebenfalls die Größe von zwei Zimmern gehabt habe. Der Beklagte habe die Eigenbedarfskündigung als Mittel gewählt, um die Klägerin als lästige Mieterin los zu werden. Es habe bereits mehrere gerichtliche Verfahren zwischen den Parteien gegeben, was zwischen den Parteien unstreitig ist.

Sie sei ausgezogen, weil Eigenbedarf für den Sohn und dessen Freundin angemeldet worden sei und sie unter dem Druck der Eigenbedarfskündigung während des gerichtlichen Verfahrens Ersatzwohnraum gefunden habe. Die Anfrage beim Deutschen Mieterbund hinsichtlich einer Verkürzung der Räumungsfrist sei damals lediglich ohne Anerkennung einer Rechtspflicht erfolgt. Sie habe sich der Eigenbedarfskündigung ausgesetzt gesehen und habe ermessen wollen, inwieweit sie bei dem Vorhandensein von Ersatzwohnraum vorzeitig ausziehen könne.

Für den Umzug seien ihr 25 Euro für die Anmietung eines Anhängers und 130 Euro für die Anmietung eines Umzugswagens am 21.6. bis 22.6.2019 angefallen. Für den Abbau der Sat-Anlage vom Dach durch die Firma Media-Park seien 78,95 Euro, für den Erwerb von Umzugskartons 58 Euro, für die Ummeldung des Telefons 39,99 Euro und für einen Nachsendeantrag bei der Post 26,90 Euro an Kosten angefallen. Durch die Anmietung der neuen Wohnung ab dem 22.6.2019 sei vom 22.6. bis 1.7.2019 doppelte Miete in Höhe von 213,75 Euro angefallen. Sie ist der Ansicht, für die Anmietung der teureren Wohnung stehe ihr Ersatz in Höhe des Differenzschadens von 124 Euro monatlich für 42 Monate, mithin 5208 Euro zu.

Die Klägerin beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin den Betrag von 5.780,59 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über den Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er behauptet, es habe Eigenbedarf bestanden. Zum Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses habe der Sohn mit seiner Freundin die Absicht gehabt, eine Familie zu gründen. Jedenfalls für die Gründung einer Familie mit zwei Kindern sei die Wohnung zu klein gewesen, da sie nur über zwei Schlafzimmer verfüge. Den Eltern der Freundin, die regelmäßig zu Besuch kamen, sollte eine Schlafmöglichkeit zur Verfügung gestellt werden. Die Klägerin habe den Zutritt zur Wohnung verweigert, so dass sein Sohn die Räumlichkeiten nicht vorher habe ansehen können. Das Haus sei zur Vorbereitung des Einzugs des Sohnes von ihm renoviert worden. Es sei eine neue Heizung eingebaut worden und gestrichen worden. Der Garten sei instand gesetzt worden. Ein neuer Mietvertrag sei am 5.1.2020 mit Mietbeginn zum 15.3.2020 abgeschlossen worden. Er habe am 2.7.2019 einen Mietvertrag über die betreffende Wohnung mit seinem Sohn abgeschlossen. Erst im Zuge der vorgenommenen Renovierungsarbeiten habe der Sohn und seine damalige Freundin festgestellt, dass die Wohnung hinsichtlich des Zuschnitts und der Raumaufteilung für deren Bedürfnisse nicht optimal gestaltet war.

Er ist der Ansicht, die Eigenbedarfskündigung sei nicht kausal gewesen für den Auszug. Die Klägerin sei nicht von einem berechtigten Räumungsverlangen ausgegangen, weil sie nicht zum 31.3.2019 geräumt hatte, der Deutsche Mieterbund außergerichtlich mitgeteilt, dass sie die Kündigung wegen Fehlens von tatsächlichem Sachvortrag als wirkungslos betrachte und mit Schreiben vom 12. November 2018 habe sie selbst angefragt, ob eine verkürzte mieterseitige Kündigungsfrist im Zusammenhang mit der Beendigung des Mietverhältnisses in Frage komme. Im Rahmen des Rechtsstreits habe sie die Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung bestritten und vorgetragen, dass die Wohnungssuche ohne Anerkennung einer Rechtspflicht erfolge. Es sei deshalb davon auszugehen, dass die Klägerin selbst nicht ernsthaft daran interessiert gewesen sei, das Mietverhältnis fortzusetzen und sich unabhängig von der Eigenbedarfskündigung zuvor auf der Suche nach Ersatzwohnraum befunden habe.

Er ist weiter der Ansicht, die doppelte Mietzahlung und der Nachsendeauftrag seien nicht erforderlich gewesen. Weiter habe die Klägerin durch die Quittungen nicht belegt, dass die weiteren Kostenpositionen in einem ursächlichen Zusammenhang zum Umzug gestanden hätten.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen F. Wegen des Ergebnisses wird auf das Sitzungsprotokoll vom .. Bezug genommen. Die Akten des Amtsgerichts Steinfurt zum Aktenzeichen 21 C 241/19 und 21 C 476/17 sind zu Informations- und Beweiszwecken beigezogen worden. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf alle Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Gründe:

Die Klage ist teilweise begründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 2.534,72 Euro gemäß §§ 280, 535 BGB zu.

Zwischen den Parteien bestand seit dem 1.1.2004 ein Schuldverhältnis in Gestalt eines Mietvertrages.

Der Beklagte hat eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt, indem er den Mietvertrag mit der Klägerin wegen tatsächlich nicht bestehenden Eigenbedarfs mit Schreiben vom 18.6.2018 gekündigt hat. Ein Vermieter, der unter Vorspiegelung eines Eigenbedarfs an der Mietsache das Dauerschuldverhältnis kündigt, ist gemäß § 280 Abs. 1 BGB zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet (vgl. BGH, Urteil vom 10.6.2015 - VIII ZR 99/14; BGH, Urteil vom 8.4.2009 - VIII ZR 231/07).

Ein Eigenbedarf hat zum Zeitpunkt der Kündigung des Beklagten nicht bestanden. Eigenbedarf ist gemäß § 573 Abs. 1 S. 1 Abs. 2 Nr. 2 BGB dann gegeben, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an einer Beendigung des Mietverhältnisses hat, da der Vermieter die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder die Angehörigen seines Haushalts benötigt. Die Absicht, die Räume an einem Familienangehörigen zu überlassen muss ernsthaft sein (vgl. BGH NJW 2010, 1068). Wird der behauptete Wille, die Mietsache an einen Angehörigen zu überlassen, nicht in die Tat umgesetzt, trägt der Vermieter aufgrund des mangenden Vollzug der Überlassung die sekundäre Darlegungslast für die Behauptung, dass der Eigenbedarf in dem maßgeblichen Zeitpunkt bestanden hat. Unter diesen Umständen ist es für den Vermieter zumutbar, substantiiert und stimmig darzulegen, warum der in der Kündigung angeführte Bedarf nachträglich weggefallen sein soll. An diese Darlegung sind hohe Anforderungen zu stellen (BVerfGE NJW 1997, 2377; BGH NJW 2005, 2395).

Der Beklagte ist seiner sekundären Darlegungslast nicht hinreichend nachgekommen. Er hat nicht stimmig und plausibel dargelegt, dass vor Auszug der Klägerin eine ernsthafte Absicht des Sohnes bestanden hat, die Wohnung zu beziehen. Der Beklagte hat zwar einen schriftlichen Mietvertrag vom 2.7.2019 mit seinem Sohn vorgelegt. Der Beklage konnte aber nicht überzeugend und stimmig darlegen, dass das Mietverhältnis entsprechend 'gelebt' worden ist. Laut Mietvertrag war Mietbeginn der 2.7.2019. Ab diesem Zeitpunkt war die monatliche Mietzahlung vom Sohn geschuldet. Tatsächlich war das Haus zu diesem Zeitpunkt aber gar nicht bezugsfertig. Der Beklagte hat nach eigenen Angaben zu diesem Zeitpunkt erst mit umfangreichen Renovierungsarbeiten begonnen, die sich noch über vier Monate hinzogen. Die Arbeiten sind nicht von den Mietern, sondern vom Beklagten durchgeführt worden und umfassten neben Streichen u.a. den Einbau einer neuen Heizung. Insbesondere bei dem Einbau einer neuen Heizungsanlage handelt es sich um eine Instandsetzungspflicht oder Modernisierungsleistung des Vermieters. Der Sohn hat eine schriftliche Kündigungserklärung erklärt, wonach das Mietverhältnis ungefähr mit Beendigung der Renovierungsarbeiten wieder enden sollte. Es ist völlig unstimmig und widersprüchlich, dass der Sohn sich auf einen Mietbeginn zum 2.7.2019 eingelassen hat und während der gesamten Renovierungszeit die Miete gezahlt haben soll, obwohl bekannt war, dass das Objekt in dieser Zeit gar nicht bezugsfertig ist. Der Beklagte konnte hierfür auch keine plausible Erklärung abgeben. Von einer tatsächlich erfolgten Mietzahlung konnte der Beklagte das Gericht auch nicht überzeugen. Zwar behauptete der Beklagte eine monatliche Barzahlung. Die Höhe war ihm aber nicht einmal mehr erinnerlich. Der Sohn hat auch die laut schriftlichen Betrag vereinbarte ordentliche Kündigungsfrist nicht eingehalten. Es mag zwar sein, dass unter nahen Angehörigen von der Einhaltung der gesetzlichen Fristen abgesehen wird. Tatsächlich zeigt aber auch dieser Umstand, dass dem schriftlichen Mietvertrag kein ausreichender Beweiswert beigemessen werden kann. Darüber hinaus konnte der Beklagte auch den späteren Wegfall des Eigenbedarfs nicht stimmig und plausibel begründen. Hierzu hat der Beklagte behauptet, dass im Zuge der Renovierungsarbeiten dem Sohn und seiner Freundin erst aufgefallen sei, dass der Zuschnitt und die Raumaufteilung nicht optimal seien. Dabei ist aber weder nachvollziehbar noch plausibel vom Beklagten begründet worden, weshalb er seinem Sohn die erforderliche Kenntnis nicht vorher verschafft hat. Der Beklagte hat hierzu lediglich vorgetragen, er habe dem Sohn und seiner Freundin die Wohnung nicht zeigen können, da die Klägerin keinen Zutritt gewährt habe. Dies kann dahingestellt bleiben. Den Zuschnitt und die Aufteilung der Räume hätte der Beklagte dem Sohn und der Freundin zum Einen auch ohne Besichtigung beschreiben können. Nicht stimmig wird vom Beklagten weiter dargelegt, weshalb die Wohnung aufgrund der Anzahl der Schlafzimmer ungeeignet gewesen sein soll. Die Anzahl der Schlafzimmer war dem Sohn und der Freundin von Anfang an bekannt. Der Sohn des Beklagten und die Freundin hatten zu dieser Zeit noch nicht einmal ein Kind, so dass die Wohnung groß genug gewesen wäre.

Der Beklagte hat die unberechtigte Kündigung wegen Eigenbedarfs auch zu vertreten, da er den Entlastungsbeweis nicht geführt hat.

Die Kündigung wegen vorgeschobenen Eigenbedarfs ist für die mit dem Umzug entstandenen Schäden kausal geworden. Dem steht nicht entgegen, dass die Klägerin in dem vorausgegangenen Räumungsrechtsstreit beim Amtsgericht Steinfurt zum Aktenzeichen 21 C 241/19 den Kündigungsgrund bestritten hat und während des laufenden Verfahrens aus dem Haus ausgezogen ist ohne eine Rechtspflicht zur Räumung anzuerkennen. Die Kausalität der Eigenbedarfskündigung ist grundsätzlich dann gegeben, wenn der Mieter das Räumungsverlangen materiell für berechtigt halten darf, weil er keinen Anhaltspunkt dafür hat, an der Richtigkeit der Angaben des Vermieters zu zweifeln. Die Klägerin hat zwar nicht auf die materielle Berechtigung der Kündigung wegen Eigenbedarfs vertraut und ist freiwillig ausgezogen. Dies rechtfertigt aber nicht den Gegenschluss, dass bei Vorliegen von Verdachtsgründen Schadensersatzansprüche des Mieters wegen überholender Kausalität immer ausgeschlossen sind. Der Kausalzusammenhang wird durch ein auf eigener Willensentscheidung beruhendes Verhalten des Mieters dann nicht unterbrochen, wenn dieses Verhalten durch die Kündigung herausgefordert ist und deshalb keine ungewöhnliche, sondern eine unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen beider Vertragsparteien naheliegende Reaktion darstellt (vgl. OLG Karlsruhe, RE vom 7.10.1981, 3 REMiet 6/81). Die Voraussetzungen sind hier erfüllt. Die Klägerin wurde durch die Eigenbedarfskündigung herausgefordert. Dafür spricht der zeitliche Zusammenhang mit dem Räumungsrechtsstreit und der Umstand, dass die Klägerin das belastete Mietverhältnis mit verschiedenen Rechtsstreitigkeiten auch nicht zum Anlass eines Auszugs genommen hat. Die Klägerin durfte sich aufgrund der Eigenbedarfskündigung auch herausgefordert fühlen. Denn ihr war es nicht zuzumuten, den Ausgang des Räumungsrechtsstreits aufgrund der nur bestehenden Verdachtsmomente abzuwarten. Der Beklagte hatte im Rechtsstreit zum ernsthaften Eigenbedarf unter Beweisantritt weiter vorgetragen und der Ausgang des Rechtsstreits war mit einem hohen Risiko für die Klägerin behaftet. Die Durchführung eines Rechtsstreits ist erfahrungsgemäß mit Unwägbarkeiten behaftet, die einzugehen von dem Mieter nicht verlangt werden kann, nachdem es ihm trotz angespannten Wohnungsmarktes möglich war, entsprechenden Ersatzraum zu finden (so auch LG Mosbach WuM 1992, 192-193).

Der Anspruch entfällt nur ausnahmsweise dann, wenn feststeht, dass der Mieter im Zeitpunkt der Aufhebungsvereinbarung oder später entschlossen war, die Wohnung in jedem Fall, unabhängig von dem geltend gemachten Eigenbedarf zu räumen (OLG Karlsruhe a.a.O.). Das ist der Fall, wenn der Mieter das Mietverhältnis seinerseits gekündigt hat. Die hat die Klägerin nicht getan. Hierzu reichte die Anfrage, ob ein vorzeitiges Entlassen aus dem Mietvertrag möglich sei, weil man Ersatzwohnraum gefunden habe, nicht aus. Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass auch ein Mietaufhebungsvertrag die Kausalität zwischen der Vertragsverletzung und dem Schaden grundsätzlich noch nicht unterbricht (BGH WuM 2009, 359).

Schließlich entfällt der Schadensersatzanspruch auch nicht deshalb, weil der Beklagte behauptet, auch aus einem anderen Grund gekündigt zu haben und hierdurch das Mietverhältnis geendet hätte. Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen des hypothetischen Beendigungsgrundes liegt beim Vermieter (Schmidt-Futterer, Mietrecht § 573 BGB Rz. 82). Seiner Darlegungs- und Beweislast hat der Beklagte insoweit nicht genügt.

Der Beklagte hat alle kausal durch die unberechtigte Kündigung entstandenen Schäden gemäß §§ 249 ff. zu ersetzen. Dazu gehören alle durch den Umzug verursachten Kosten. Richtet sich der Schadensersatzanspruch auf Geldersatz, gilt für die Schadensberechnung die Beweisreduktion des § 287 ZPO.

Die erstattungsfähige Mietdifferenz schätzt das Gericht gemäß § 287 ZPO auf 2.175 Euro. Der Klägerin steht Ersatz des Differenzmietschadens zu, der durch die Anmietung einer gleichwertigen, jedoch teureren Wohnung entsteht. Die Klägerin hat im vorliegenden Fall eine teurere Wohnung angemietet. Die alte Wohnung hatte eine Kaltmiete von 6 Euro / qm. Die neue Wohnung hat eine Kaltmiete von 6,42 Euro /qm. Der Klägerin steht aber nur der erhöhte Quadratmeterpreis für die Größe der alten Wohnung zu. Nach dem vorgelegten Mietvertrag ist die neue Wohnung 109 qm groß. Eine 10 % größere Wohnfläche bietet allgemein einen Wohnmehrwert. Die monatliche Mietdifferenz errechnet sich danach wie folgt: 639 Euro (6,42 Euro x 99, 54 qm ) + 597,24 Euro = 41,08 Euro. Die Miete für den Stellplatz beträgt bei der neuen Wohnung 30 Euro und betrug bei der vorherigen Wohnung 20 Euro. Die Mietdifferenz von 10 Euro ist zu erstatten, da die Anmietung als gleichwertig zu bewerten ist.

Wie die Dauer des zu leistenden Differenzschadens berechnet wird, ist noch nicht abschließend in der Rechtsprechung entschieden. Grundsätzlich ist das Erfüllungsinteresse der Höhe nach durch den Zeitpunkt begrenzt, in dem das erste Mal eine ordentliche Kündigung durch den Beklagten hätte erklärt werden können. Dieser Zeitpunkt lässt sich hier nicht sicher bestimmen, da es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelte und der Beklagte als Vermieter nur bei einem berechtigten Interesse hätte kündigen können. In Anlehnung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13.3.2007, VIII ZR 189/06, zum Wert der Beschwer nach § 8 ZPO hält das Gericht hier einen Rückgriff auf § 9 ZPO für angemessen, wonach von einem Zeitraum von 3,5 Jahren ausgegangen wird. (so auch AG Coesfeld WuM 2019, 712). Rechnerisch ergibt sich damit folgender Betrag:

0,42 x 99,54 qm x 42 Monate = 1755,88 Euro + 10 Euro x 42 Monate = 420 Euro

Ersatzfähig sind weiter die Anhängerkosten in Höhe von 25 Euro. Der Zeuge F hat glaubhaft ausgesagt, dass dieser Betrag für den Umzug angefallen ist. Auch die weiteren Kosten, die durch den Umzug angefallen sind, d.h. 130 Euro für einen Umzugswagen, 78,95 Euro für den Abbau der Sat-Anlage, 58 Euro für Umzugskarton, 39,99 Euro für die Ummeldung des Telefons und 26,90 Euro für den Nachsendeantrag sind von der Klägerin detailliert aufgeschlüsselt und belegt worden, so dass eine Schätzung gemäß § 287 ZPO möglich war. Die Summe beträgt insoweit weitere 358,40 Euro.

Nicht ersatzfähig sind die Kosten für die teilweise doppelte Mietzahlung im Monat Juni 2019 in Höhe von 213,75 Euro. Die Erforderlichkeit der Kosten ist durch die Klägerin nicht hinreichend belegt worden. Die Klägerin trifft als Geschädigte die Pflicht zur Schadensminderung. Sie hat nicht dargelegt, weshalb ihr ein nahtloser Übergang der Mietzeiten bei Abschluss des neuen Mietvertrages nicht möglich war.

Der ersatzfähige Schaden beläuft sich damit insgesamt auf 2.534,72 Euro.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 288, 291 ZPO.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs.1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 S. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert wird auf 5.780,59 EUR festgesetzt.

[Rechtsbehelfsbelehrung]

Rechtsanwalt Florian Finkenzeller

Florian Finkenzeller

Rechtsanwalt
auch Fachanwalt für Verkehrsrecht

  • Jahrgang 1980
  • Studium der Rechtswissenschaften an der Ludwig-Maximilians-Universität München
  • Seit 2008 zur Rechtsanwaltschaft zugelassen
  • Seit 2012 Fachanwalt für Verkehrsrecht

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