Finkenzeller

Abstandszahlungen und Ablöse

Mietrecht
11.02.2022

Gerade auf hart umkämpften Mietmärkten freut man sich, wenn man endlich eine schöne Wohnung zu einem noch annehmbaren Mietzins gefunden hat. Was aber, wenn plötzlich der Vormieter auf der Matte steht, die Hand aufhält und eine stattliche Summe für seinen Auszug verlangt. Manchmal wird ausdrücklich eine Abstandszahlung verlangt, manchmal 'Umzugskosten' oder Zahlungen für Einbauten oder alte Möbel.

Die Grenze zwischen unzulässiger Abstandszahlung und zulässiger Ablöse kann fließend sein. Und kann man sein Geld zurückverlangen, wenn man der schönen Wohnung willen ein dickes Bündel Geldscheine für die 20 Jahre alte Einbauküche ohne Elektrogeräte auf den Tisch gelegt hat?

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Was ist der Unterschied zwischen Abstandszahlungen und einer Ablöse?

Eine Abstandszahlung liegt vor, wenn der Vormieter vom Nachmieter die Zahlung einer Geldsumme für den termingerechten Auszug verlangt. Ablösezahlungen sind demgegenüber Zahlung für die Übernahme von Einrichtung und Einbauten durch den Nachmieter. Die Begriffe werden in der Praxis allerdings oft austauschbar verwendet.

Ist eine Abstandszahlung zulässig?

Nein. Abstandszahlungen in dem Sinn, dass der Vormieter nur für seinen rechtzeitigen Auszug Geld vom Nachmieter verlangt sind unzulässig. Abstandszahlungen waren früher üblich, wurden jedoch durch eine Gesetzesänderung in § 4a WoVermRG ausdrücklich untersagt. Eine anderslautende Vereinbarung stellt einen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot dar und ist damit nichtig.

Der Vormieter darf also keine Abstandszahlung vom Nachmieter fordern. Geschieht es trotzdem, kann das der Nachmieter ablehnen.

Wie sieht es mit Umzugskosten aus?

Umzugskosten kann der Vormieter hingegen unter Umständen ersetzt verlangen.

Voraussetzung ist, dass

  • die Kosten dem Vormieter tatsächlich entstanden sind, § 4a I S. 2 WoVermG,
  • der Vormieter sie durch Vorlage von Belegen nachweist, und
  • die Kostenübernahme zwischen Vormieter und Nachmieter vorab vereinbart wurde.

Wichtig für den Nachmieter ist in dem Fall, dass man das eigene Kostenrisiko begrenzen sollte, indem man sich bereits mit der Vereinbarung auf eine Kostenobergrenze mit dem Vormieter einigt. Der Vormieter kann dann maximal bis zu dieser Höhe Kosten ersetzt verlangen, selbst falls Mehrkosten angefallen sein sollten.

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Was darf der Vormieter für Einrichtung verlangen?

Auch eine Ablöse für Möbel und Einbauten (klassischerweise insbesondere die Küche) darf der Vormieter verlangen, allerdings ist § 4a II WoVermG zu beachten: Die Ablösevereinbarung ist im Zweifel nur dann wirksam, wenn der angestrebte Mietvertrag auch tatsächlich zustandekommt. Kommt das Mietverhältnis nicht zustande, dann ist der Mieter nicht mehr verpflichtet die Möbel und Einbauten abzunehmen und die vereinbarte Ablöse zu zahlen.

Praxisrelevant ist außerdem die Einschränkung des § 4a II S. 2 WoVermG: Steht der vereinbarte Preis der hinterlassenen Einrichtung in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert, dann ist die Preisvereinbarung (teilweise) unwirksam. Es soll verhindert werden, dass die untersagte Abstandszahlung durch die Hintertür wieder Eingang findet, deshalb begrenzt das Gesetz den Betrag der für altes Inventar verlangt werden darf. Ein auffälliges Missverhältnis nimmt die Rechtsprechung in der Regel an, wenn der vereinbarte Preis 150% oder mehr des verbleibenden Zeitwerts der Einrichtung übersteigt. Die Vereinbarung ist dann unwirksam, soweit der Preis den Zeitwert zzgl. eines Aufschlags von 50% übersteigt.

Muss der Nachmieter dem Vormieter Einbauten abkaufen?

Nein. Gefällt dem Nachmieter die angebotene Einrichtung nicht, ist beispielsweise die Küche nicht nach seinem Geschmack oder will er ohnehin eine neue, dann besteht selbstverständlich keine gesetzliche Pflicht zur Übernahme.

Erklärt sich der Nachmieter aber zähneknirschend mit der Übernahme einverstanden, weil er sonst befürchtet die Wohnung nicht zu bekommen, dann ist er an diese Vereinbarung innerhalb der gesetzlichen Grenzen gebunden.

Darf der Vormieter Ablöse für Investitionen verlangen?

Ablöse für Einrichtung und Einbauten kann der Vormieter also im Rahmen der gesetzlichen Grenzen verlangen. Wie sieht es aber aus, wenn er Investitionen in die Substanz der Wohnung selbst geleistet hat, also beispielsweise auf eigene Kosten die Heizung, den Fußboden oder die Fenster erneuert hat?

Diese Investitionen, die bei einem Umzug nicht mitgenommen werden können, sind dem Vormieter unter bestimmten Umständen von seinem Vermieter zu erstatten, er darf sie aber nicht vom Nachmieter ersetzt verlangen.

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Kann der Nachmieter Zahlungen zurückfordern?

Hat der Nachmieter eine Abstandszahlung bezahlt, weil der Vormieter diese verlangt hat, dann kann er diese Zahlung zurückfordern. Der Vormieter muss den vollen Betrag zurückzahlen, weil die Vereinbarung über die Abstandszahlung gegen ein gesetzliches Verbot verstößt.

Bei der Ablöse von Inventar hängt die Rückforderung davon ab, ob die gesetzlichen Grenzen überschritten wurden. Hat der Vormieter mehr als 150% des Zeitwertes verlangt, dann muss er den Betrag, der den Zeitwert zzgl. 50% überschreitet, zurückzahlen.

Umzugskosten, die nicht belegt wurden, muss der Nachmieter nicht bezahlen. Überzahlungen kann er in der Regel zurückfordern.

Für die Rückforderung gilt in der Regel die allgemeine Verjährungsfrist beginnend am Ende des Jahres in dem die Überzahlung erfolgte.

Zusammenfassung:
Antworten auf häufige Fragen zu Abstands- und Ablösezahlungen bei Wechsel des Mieters.
Rechtsgebiete:
Mietrecht
Stichworte:
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