Nach Ende des Mietverhältnisses hat der Vermieter über die hinterlegte Kaution abrechnen und dem Mieter ein Guthaben auszuzahlen. Viele Vermieter haben nach Rückgabe der Wohnung noch Ansprüche gegen ihre ehemaligen Mieter oder behaupten solche jedenfalls. Mieter hingegen haben Sicherheit in erheblicher Höhe hinterlegt und wollen diese möglichst schnell und vollständig zurück. Daran entzündet sich oft Streit und es stellen sich Fragen zu den Rechten sowohl der Vermieter, als auch der Mieter.
- Wie schnell muss der Vermieter abrechnen?
- Darf der Vermieter bis zur Nebenkostenabrechnung warten?
- Wie muss die Abrechnung formell aussehen?
- Wer hat Anspruch auf die Zinsen aus Anlage der Mietkaution?
- Kann der Vermieter mit streitigen Forderungen die Aufrechnung erklären?
- Muss der Käufer einer Mietwohnung die Kaution zurückzahlen?
- Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution?
Wie schnell muss der Vermieter abrechnen?
Eine bestimmte Frist für die Abrechnung über die Mietkaution ist gesetzlich nicht geregelt. Dem Vermieter steht jedenfalls eine angemessene Frist zur Abrechnung und Auszahlung zu, deren Länge sich nach den Umständen des Einzelfalles bestimmt. In der Regel fordert die Rechtsprechung eine Abrechnung innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses. Nur in komplizierten Einzelfällen kann ausnahmsweise einmal von einer längeren Frist ausgegangen werden.
Darf der Vermieter bis zur Nebenkostenabrechnung warten?
Liegt die Nebenkostenabrechnung für den letzten Abrechnungszeitraum noch nicht vor, rechnet der Vermieter aber mit einer Nachzahlung, so ändert das an seiner Pflicht zur Abrechnung über die Kaution grundsätzlich nichts. Ist abzusehen, dass die Nebenkostenabrechnung nicht innerhalb von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses vorliegt, so muss der Vermieter also ohne Rücksicht darauf über die Kaution abrechnen.
Er darf aber einen angemessenen Einbehalt von der Kaution vornehmen. Dieser Einbehalt muss im Verhältnis zur Vorauszahlung auf die Nebenkosten und der Entwicklung von Guthaben und Nachzahlung der vergangenen Jahre stehen. Wurde z.B. die Nebenkostenvorauszahlung eben erst erhöht und deckt deswegen die Vorauszahlung den Betriebskostenanteil im Schnitt der letzten Jahre ab, so wäre ein Einbehalt ohne Vorliegen besonderer Umstände nicht zulässig.
Nach Vorliegen der Abrechnung ist dann umgehend über den Einbehalt abzurechnen, in der Regel bereits mit Zusendung der Abrechnung an den Mieter.
Wie muss die Abrechnung formell aussehen?
Der Vermieter kann über die Kaution sowohl ausdrücklich, als auch konkludent abrechnen.
Ausdrücklich: Die Abrechnung muss den Anforderungen des § 259 BGB genügen, d.h. es ist eine nachvollziehbare Aufstellung sowohl der Kautionssumme einschließlich der Zinsen erforderlich und eine Darstellung der eventuellen Gegenforderungen dem Grund und der Höhe nach. Es empfielt sich Belege sowohl zur Zinsberechnung (insbesondere Unterlagen der Bank zu steuerlichen Abzügen auf die Zinserträge), als auch evtl. Rechnungen zu Schadensersatzansprüchen (beispielsweise zu Handwerksleistungen bei Reparaturen) beizufügen. Die Abrechnung muss dann mit der Bezifferung des Mieterguthabens oder der Nachforderung des Vermieters abschließen.
Konkludent: Eine Abrechnung über die Kaution liegt auch vor, wenn der Vermieter durch Aufrechnung gegen die Kaution mit behaupteten Ansprüchen oder durch Klage auf Forderungen aus dem Mietverhältnis zum Ausdruck bringt, dass sich sein Verwertungsinteresse auf diese Ansprüche beschränkt.
Sie finden in unserer Rubrik Formulare einen unverbindlichen Formulierungsvorschlag für eine Mietkautionsabrechnung.
Wer hat Anspruch auf die Zinsen aus Anlage der Mietkaution?
Erhält der Vermieter die Mietkaution als Geldleistung, dann ist er nach gesetzlicher Regelung verpflichtet, die Kaution verzinslich anzulegen, § 551 III S. 1 BGB. Diese Zinsen stehen dem Mieter zu, § 551 III S. 3 BGB. Bei der Vermietung in Studenten- oder Jugendwohnheimen besteht diese Anlagepflicht nicht.
Die Zinsen (und die Mietleistung an sich) gehören immer dem Mieter, selbst wenn der Vermieter das Geld auf seinen eigenen Namen anlegt. Die Zinsen erhöhen allerdings die Mietsicherheit, so dass der Vermieter neben der Mietkaution auch die Zinsen zur Befriedigung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis heranziehen kann.
Hat der Vermieter die Kaution entgegen dieser Regelung nicht verzinslich angelegt, so muss er dem Mieter dennoch Zinsen nach den gesetzlichen Mindestanforderungen erstatten.
Kann der Vermieter mit streitigen Forderungen die Aufrechnung erklären?
Nach Ende des Mietverhältnisses kann der Vermieter auch streitige und nicht rechtskräftig festgestellte Forderungen mit der Mietkaution verrechnen. Wenn der Mieter die Forderung bestreitet, dann muss er gegen den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution klagen. An der Beweislast ändert diese Lösung nichts: Soweit der Vermieter Schadensersatzansprüche wegen Verschlechterung der Mietsache behauptet, so muss er diese auch in einem solchen Prozess darlegen und beweisen.
Muss der Käufer einer Mietwohnung die Kaution zurückzahlen?
Ja. Der Käufer des Mietobjektes, der in den Mietvertrag kraft Gesetzes eingetreten ist, muss bei Ende des Mietverhältnisses über die Kaution abrechnen und Guthaben an den Mieter auszahlen. Das gilt bei nach 01.09.2001 geschlossenen Mietverträgen unabhängig davon, ob er die Kaution tatsächlich vom Voreigentümer tatsächlich erhalten oder nicht.
Der frühere Eigentümer haftet daneben ebenfalls für die Rückzahlung der Kaution, es sei denn, er hat diese mit Einverständnis des Mieters an den Erwerber übertragen.
Wann verjährt der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution?
Der Anspruch auf Rückzahlung verjährt in drei Jahren ab Ende des Jahres in dem der Anspruch fällig geworden ist. Fällig ist der Anspruch, wenn entweder der Vermieter über die Kaution abgerechnet hat oder wenn er mit der Abrechnung in Verzug gerät (also in der Regel spätestens sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses).
Beispiel: Das Mietverhältnis endet am 31.03.2022. Eine Kautionsabrechnung erhält der Mieter nicht. In Verzug mit der Abrechnung ist der Vermieter damit spätestens am 01.10.2022, so dass die Verjährung ab 01.01.2023 zu laufen beginnt und mit dem 31.12.2025 endet. Erhebt der Mieter Klage auf Rückzahlung erst im Jahr 2026, dann kann sich der Vermieter auf die Einrede der Verjährung berufen.
