Anfang der 70er beschränkte der Gesetzgeber die Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter. Insbesondere fiel dabei die Möglichkeit weg, den Mietvertrag zu kündigen um eine Mieterhöhung durchzusetzen. Um aber zu verhindern, dass Bestandsmieten schon allein durch die allgemeine Teuerung im Laufe der Jahre unrentabel würden, musste eine Möglichkeit her, den Mietpreis an die aktuelle Marktlage anzupassen. Vermietern wurde daher - neben Staffel- und Indexmiete - das Recht eingeräumt, auch im laufenden Mietvertrag die Anpassung des Mietzinses an die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen.
Im Laufe der Jahrzehnte wurde dieses Recht durch eine Vielzahl von Beschränkungen eingehegt, so dass mittlerweile weder für Vermieter, noch für Mieter immer klar ist, was verlangt werden kann und was nicht.
- Wann kann die Miete erhöht werden?
- Wann kann der Vermieter Anpassung der Miete verlangen?
- Wie finde ich die Vergleichsmiete heraus?
- Wie oft kann Mieterhöhung verlangt werden?
- Wie muss das Mieterhöhungsverlangen aussehen?
- Was ist bei der Erhöhung mit Mietspiegel zu beachten?
- Gibt es für Ingolstadt einen Mietspiegel?
- Was ist bei der Erhöhung mit Vergleichsmieten wichtig?
- Ist der Betrag der Mieterhöhung begrenzt?
- Kann der Mieter die Erhöhung ablehnen?
- Was passiert, wenn der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt?
- Kann der Mieter bei berechtigter Mieterhöhung kündigen?
Wann kann die Miete erhöht werden?
Eine Mieterhöhung in Mietverträgen ohne vereinbarte Index- oder Staffelmiete kann stattfinden,
- zur Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB);
- nach einer Modernisierung (§ 559 BGB);
- wenn Mieter und Vermieter eine Mieterhöhung vereinbaren (§ 557 I BGB).
Dieser Beitrag beschäftigt sich nur mit der Frage, wann und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter die Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann. Vereinbaren Mieter und Vermieter einvernehmlich einen neuen (höheren) Mietzins, kommt es hierauf nicht an. Die Modernisierungsumlage dagegen ist an eigene Voraussetzungen geknüpft, die hier nicht behandelt werden.
Wann kann der Vermieter Anpassung der Miete verlangen?
Der Vermieter kann die Erhöhung der Miete verlangen, falls und soweit die aktuell im Mietverhältnis vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Der Begriff der Miete bezieht sich dabei immer auf die Kaltmiete, Nebenkosten bleiben außen vor.
Die ortsübliche Vergleichsmiete bestimmt sich dabei nach den in der Kommune in den letzten sechs Jahren für Mietobjekte vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage am freien Markt vereinbarten Mieten. Die Mieten im sozialen Wohnungsbau werden nicht berücksichtigt.
Wie finde ich die Vergleichsmiete heraus?
Das Gesetz weist auf insgesamt vier Möglichkeiten hin:
- Mietspiegel (§§ 558c, 558d)
- Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e)
- Sachverständigengutachten
- Vergleichsmieten
In der Praxis spielen weder die Mietdatenbank, noch das Sachverständigengutachten eine große Rolle. Eine Mietdatenbank im Sinne des Gesetzes bietet keine Kommune mehr an - die einzig existierende Mietdatenbank in Hannover wird nicht mehr fortgeführt. Sachverständigengutachten hingegen sind kostenintensiv und damit für die meisten Vermieter unrentabel. Die weit überwiegende Zahl von Mieterhöhungsverlangen stützt sich deswegen entweder auf einen Mietspiegel (so einer vorhanden ist) oder auf Vergleichsmieten.
Wie oft kann Mieterhöhung verlangt werden?
Eine Mieterhöhung kann frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung geltend gemacht werden. Das bedeutet, dass der Vermieter frühestens zu diesem Zeitpunkt ein Mieterhöhungsverlangen zuschicken kann. Zusammen mit der Frist bis zum Eintritt der Mieterhöhung kann eine Erhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten wirksam werden. Zur Höhe ist aber auch die Kappungsgrenze zu beachten, die die Mieterhöhung in einem bestimmten Zeitraum begrenzt und in der Praxis den Takt der Mieterhöhungen vorgibt.
Wie muss das Mieterhöhungsverlangen aussehen?
Damit das Mieterhöhungsverlangen wirksam ist - und der Mieter überhaupt zu einer Zustimmung verpflichtet sein kann - muss es einer Reihe von Anforderungen genügen. Viele Vermieter kennen diese Anforderungen oft nicht und versuchen sich trotzdem ohne anwaltliche Hilfe an einer Mieterhöhung. Das Vorhaben ist dann meist von vornherein zum Scheitern verurteilt.
- Textform: Das Mieterhöhungsverlangen muss mindestens in Textform erfolgen, ein mündliches Verlangen ist unwirksam.
- Absender: Es müssen alle Vermieter als Absender aufgeführt sein und auch unterschrieben haben.
- Empfänger: Das Verlangen muss an alle Hauptmieter des Mietvertrages gerichtet sein. Das gilt auch dann, wenn einer oder mehrere davon selbst nicht mehr in der Wohnung wohnen.
- Neue Miete: Die Höhe der neuen Miete muss genannt werden (nicht notwendigerweise der Erhöhungsbetrag).
- Datum der Erhöhung: Ebenfalls muss das Datum, zu welchem die neue Miete erstmals fällig ist, genannt werden.
- Aufforderung: Aufforderung an den Mieter der Erhöhung zuzustimmen.
- Begründung: Und als wahrscheinlich wichtigster Punkt muss die Mieterhöhung (insbesondere zum Betrag) mit einem der gesetzlich zugelassenen Mittel begründet werden.
Sorgfalt muss bei der Begründung aufgewandt werden. Dabei stehen dem Vermieter die in oben aufgeführten Möglichkeiten zur Verfügung, wovon der Mietspiegel und die Vergleichsmieten die relevanten Optionen sind.
Was ist bei der Erhöhung mit Mietspiegel zu beachten?
Um eine Mieterhöhung mit einem Mietspiegel zu begründen, muss ein solcher für die Gemeinde in der die Mietwohnung liegt erst einmal existieren, entweder in einfacher (§ 558c BGB) oder in qualifizierter Form (§ 558d BGB). Trotz der Bestimmung des § 558c III BGB gibt es auch derzeit in vielen Kommunen und sogar größeren Städten weiterhin keinen Mietspiegel. Das Fehlen eines Mietspiegels nach §§ 558c, 558d BGB kann auch nicht durch die im Internet vielfach zu findenden 'Durchschnittsmieten' ('MietpreisCheck' u.ä.) ersetzt werden. Auch wenn die Aufzählung der zulässigen Begründungsmittel in § 588a II BGB nicht abschließend ist ('insbesondere'), werden kommerzielle Markterhebungen ohne wissenschaftliche Auswertung durch die Gerichte nicht akzeptiert.
Nimmt der Vermieter in seinem Erhöhungsverlangen Bezug auf einen Mietspiegel, muss die Begründung die Angaben zur Wohnung enthalten, die nach dem Mietspiegel für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bestimmend sind: Basisbetrag anhand der Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung, Lage und im Mietspiegel bestimmte Zu- und Abschläge.
Zur wirksamen Begründung ist es aber nicht erforderlich, dass der Vermieter seinem Verlangen den Mietspiegel (ganz oder auszugsweise) beilegt, sofern dieser allgemein zugänglich ist.
Gibt es für Ingolstadt einen Mietspiegel?
In Ingolstadt wurde für das Jahr 2023 ein qualifizierter Mietspiegel i.S.d. § 558d II BGB veröffentlicht.
Er kann unter https://www.ingolstadt.de/mietspiegel abgerufen werden. Ein Online-Rechner für die ortsübliche Vergleichsmiete findet sich unter https://omsp.analyse-konzepte.de/ingolstadt/
Was ist bei der Erhöhung mit Vergleichsmieten wichtig?
Das Mieterhöhungsverlangen kann durch Benennung von mindestens drei Vergleichsmieten begründet werden, aus denen sich die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt. Vergleichbar sind Wohnungen, die nach Größe, Lage, Baujahr des Hauses und ihrer Ausstattung dem Mietobjekt ähnlich sind. Wann genau noch Vergleichbarkeit gegeben ist - oder eben nicht mehr - ist in den Details immer wieder vor den Gerichten streitig und nicht immer vorab abzuschätzen. Es bietet sich daher an, mehr als nur die drei vorgeschriebenen Vergleichsmieten zu benennen.
Praktisches Problem in der Umsetzung ist vor allem für kleinere Vermieter dabei oft die Frage, woher sie die erforderlichen Daten nehmen sollen. Insbesondere in Zeiten des gesteigerten Datenschutzes wird es meist schwierig, an die Informationen zu fremden Mietobjekten zu gelangen. Großvermieter können dagegen auch auf Wohnungen aus ihrem eigenen Bestand zurückgreifen.
Die Angaben zur einzelnen Vergleichswohnung müssen so gestaltet sein, dass sie für den Mieter nachprüfbar sind. Zu empfehlen sind wenigstens:
- Anschrift
- Bei Wohnungen: Lage im Haus (z.B. 2. OG links)
- Kaltmiete pro qm
Weitere Angaben sind nicht erforderlich, insbesondere nicht die Benennung der dortigen Mieter oder Ausstattungsmerkmale.
Eine Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichsmieten ist auch dann zulässig, wenn in der Kommune ein Mietspiegel existiert. Handelt es sich aber um einen qualifizierten Mietspiegel i.S.d. § 558d II BGB, dann müssen neben den Vergleichswohnungen auch die Angaben aus dem Mietspiegel mitgeteilt werden.
Unabhängig hiervon gilt, dass die Angabe der Vergleichsmieten zur Begründung erforderlich ist, die tatsächliche Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete im Fall der gerichtlichen Auseinandersetzung aber davon unabhängig ggfs. durch Sachverständigengutachten geprüft wird.
Ist der Betrag der Mieterhöhung begrenzt?
Maximal kann der Vermieter im Bestandsmietverhältnis die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Daneben ist der Betrag der Erhöhung aber zusätzlich zeitlich gedeckelt. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20% steigen. Für viele Kommunen ist zudem die Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung (in Bayern: Mieterschutzverordnung (MiSchuV)) weiter auf 15% innerhalb von drei Jahren begrenzt.
Kann der Mieter die Erhöhung ablehnen?
Erfüllt das Mieterhöhungsverlangen alle gesetzlichen Anforderungen, dann hat der Vermieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung gegen den Mieter. Das wird sowohl von Mieter- als auch von Vermieterseite gerne übersehen. Vermieter erklären oft einfach 'die Mieterhöhung' und verlangen ab einem bestimmten Datum Zahlung der erhöhten Miete, während Mieter manchmal gar nicht auf das Verlangen des Vermieters reagieren.
Vermieter müssen sich im Klaren darüber sein, dass das Mieterhöhungsverlangen alleine die Miethöhe nicht ändert. Vielmehr muss der Mieter zustimmen.
Mieter müssen einer berechtigten Mieterhöhung zustimmen. Dafür gesteht ihnen das Gesetz eine Überlegungsfrist bis Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu.
Was passiert, wenn der Mieter der Erhöhung nicht zustimmt?
Stimmt der Mieter einer berechtigten Mieterhöhung nicht zu, dann muss der Vermieter innerhalb der Frist des § 558b II BGB Klage auf Zustimmung erheben. Die Klagefrist beginnt mit Ablauf des zweiten auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgenden Kalendermonats und endet nach drei weiteren Monaten. Verstreicht die Frist, verliert auch ein berechtigtes Mieterhöhungsverlangen seine Wirkung und muss (mit neuen Fristen) wiederholt werden.
Der Mieter, der nicht zustimmt läuft dagegen Gefahr verklagt zu werden und neben der Mieterhöhung auch noch Prozess- und Anwaltskosten zu tragen. Es empfiehlt sich daher, frühzeitig das Verlangen des Vermieters auf seine Berechtigung überprüfen zu lassen.
Kann der Mieter bei berechtigter Mieterhöhung kündigen?
Dem Mieter steht bei einer berechtigten Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 I BGB zum Ablauf des übernächsten Monats zu. Macht er von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, dann tritt die Mieterhöhung nicht ein. Dieses Sonderkündigungsrecht besteht auch in Zeitmietverträgen.
