WEG-Eigentümer müssen Chance auf Stellplatz haben

AG Ingolstadt, Urteil vom 23.09.2019, Az. 16 C 642/19 WEG

Tenor

1. Der auf der Eigentümerversammlung vom 14.03.2019 unter TOP 4 mit der Überschrift 'Beschluss über die Kündigung des Stellplatzmietvertrags mit Familie S.' gefasste Negativbeschluss wird für ungültig erklärt.

2. Im Wege der Beschlussersetzung nach § 21 Abs. 8 WEG wird entschieden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft einen Beschluss dahingehend gefasst hat, dass der Stellplatzmietvertrag mit der Familie S. zum nächstmöglichen Termin ordentlich gekündigt werden soll und die Hausverwaltung ermächtigt wird, diese Kündigung schriftlich im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft auszusprechen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagtenseite kann die Vollstreckung durch die Klagepartei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerseite zuvor Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss: Der Streitwert wird auf 840,00 € bestimmt.

Gründe

Tatbestand:

Die Kläger sind Wohnungseigentümer in der WEG Sch.str. ... bis ..., Ingolstadt. Ihr Wohnungseigentum besteht aus Sondereigentum an der Wohnung (und Kellerraum) Nr. 158 sowie einem Miteigentumsanteil von .../10.000 am gemeinschaftlichen Eigentum. Die Beklagten sind die übrigen Miteigentümer dieser WEG.

Am 14.03.2019 fand eine ordentliche Eigentümerversammlung der WEG statt. Die Hausverwaltung hatte mit Schreiben vom 25.02.2019 zur Versammlung am 14.03.2019 geladen und in der Ladung die Tagesordnung bekannt gegeben. Unter TOP 4 wurde folgender Beschluss gefasst:

'Punkt 4: Beschluss über die Kündigung des Stellplatzmietvertrags mit Familie S.

Die Eigentümergemeinschaft beschließt, den Mietvertrag über den Außenstellplatz mit der Familie S. zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen.

Ergebnis: 7 Ja 16 Nein 11 Enthaltungen

Der Beschluss wurde mehrheitlich abgelehnt.'

Durch die Kläger wurde vorgebracht, der unter TOP 4 gefasste Beschluss sei bereits formell fehlerhaft. Insbesondere sei das Abstimmungsergebnis nicht so festgestellt worden, wie es der Realität entspreche. Die Eigentümerpartei S. hätte als Beteiligte des Beschlusses kein Stimmrecht gehabt und wäre gemäß §25 Abs. 5WEG von einem Stimmverbot betroffen gewesen. Zudem habe es scheinbar ein kollusives Zusammenwirken der Eigentümerpartei S. mit der Miteigentümerin K. gegeben, die mit der Eigentümerpartei S. wohl befreundet sei. Die Miteigentümerin K. die auch Beirätin der WEG sei, habe Vollmachten für mehrere andere Eigentümer gehabt, wobei es sich sämtlich um Blankovollmachten gehandelt habe. Erstaunlich sei, dass abgesehen von der Stimme des Miteigentümers H., die übrigen Blankovollmachten sämtlich im Sinne der Miteigentümerin S. ausgeübt worden wären, wobei die Enthaltungen bezüglich der Miteigentümer A. und Sp. wohl nur deswegen zustande gekommen sein sollen, weil die Kläger mit diesen beiden Eigentümern Umgang hätten, mit den anderen jedoch nicht.

Außerdem sei der Beschluss auch materiell fehlerhaft. Die Wohnungseigentümergemeinschaft habe Kriterien aufgestellt, was die Vergabe frei werdender Stellplätze anbelangt. Ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung vom 03.04.1992, dort TOP 7, sei beschlossen worden:

'Für die Vergabe frei werdender Stellplätze geregelt, dass Schwerbeschädigte (Gehbehindert mit Ausweis) prinzipiell Vorrang erhalten, ansonsten die Vergabe nach Kaufabschlussdatum der Wohnung zu erfolgen habe.'

Es seien daraufhin Wartelisten angefertigt worden und die Hausverwaltung habe in der Vergangenheit die Warteliste geführt und den nächsten auf der Liste kontaktiert, sobald ein Parkplatz frei wurde. Bei Wohnungsverkauf sei der Parkplatz, falls gemietet, zurück an die Wohnungseigentümergemeinschaft gegangen zur Neuvergabe an den nächsten auf der Liste.

Durch die Klägerseite wurde ausgeführt, dass obwohl nach den Vergabekriterien der streitgegenständliche Außenstellplatz an die Kläger zu vermieten gewesen wäre, der streitgegenständliche Stellplatz an die Miteigentümerin S. vermietet worden wäre. Ausweislich des Schreibens der hiesigenHausverwaltung vom 12.05.2017 habe die Beklagte Miteigentümerin S. dabei wohl die Unkenntnis einer Mitarbeiterin der Hausverwalterin ausgenutzt, um sich einen Mietvertrag über den streitgegenständlichen Parkplatz zu verschaffen.

• 1. Der auf der Eigentümerversammlung vom 14.03.19 unter TOP 4 mit der Überschrift 'Beschluss über die Kündigung des Stellplatz-Mietvertrages mit Familie S. und folgendem Beschlussantrag 'Die Eigentümergemeinschaft beschließt, den Mietvertrag über den Außenstellplatz mit der Familie S. zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen' gefasste (Negativ-)Beschluss mit folgendem Wortlaut 'Der Beschluss wurde mehrheitlich abgelehnt.' wird für ungültig erklärt.
• 2. Der Verwalter wird beauftragt, ggf. unter Einschaltung eine& Rechtsanwalts, den Steilplatzmietvertrag mit der Familie S. zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen und, nach fruchtlosem Ablauf einer außergerichtlichen Räumungsfrist, namens und in Vollmacht der Gemeinschaft auch gerichtlich geltend zu machen.

die Klage abzuweisen.

Durch die Beklagten wurde vorgetragen, die Klage trage zu dem Stellplatzmietvertrag der Familie S. nicht substantiiert vor und das klägerseits angesprochene Stimmverbot der Miteigentümer S. könne nur bestritten werden. Von einem kollusivem Zusammenwirken der Eigentümerpartei S. mit dem Miteingetümerin K. sei beklagtenseits nicht bekannt. Dies sei nicht substantiiert ausgeführt und beklagtenseits könne dies nur bestritten werden.

Es werde mit Nichtwissen bestritten, dass Wartelisten gefertigt wurden und die vormalige Hausverwaltung den nächsten bei Freiwerden eines Parkplatzes kontaktiert habe.

Durch die Beklagten wurde ferner ausgeführt das, selbst bei einem Ausschluss der Eigentümer S. kein anderes Ergebnis erzielt worden wäre, da 14 Nein-Stimmen, 7 Ja-Stimmen gegenüber gestanden hätten. Es sei ferner unverständlich, dass klägerseits unter Ziffer 2 eine gerichtliche Ersetzung beantragt werde, dass der Venwaltung gegebenenfalls unter Einschaltung eines Rechtsanwalts (nochmals) aufgegeben werde zu kündigen und gegebenenfalls Räumungsklage zu erheben. Laut eigenem Vortrag der Kläger soll hierüber bereits ein Rechtsstreit anhängig sein.

Ergänzend wird auf die wechselseitigen Schriftsätze der Parteien Bezug genommen sowie auf das Protokoll über die mündliche Verhandlung vom 02.09.2019.

Entscheidungsgründe:

A.

Die Klage ist zulässig und überwiegend begründet.

I.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere wurde die Frist zur Klageerhebung gemäß §46 WEG von einem Monat eingehalten, da die Klageschrift innerhalb eines Monats nach Erlass des Beschlusses bei Gericht eingereicht wurde und demnächst im Sinne von §167 ZPO an die Beklagten zugestellt wurde.

II.

Die Klage ist überwiegend begründet.

1.

Die Anfechtungsklage ist bezüglich des unter TOP 4 gefassten Negativbeschlusses vom 14.03.2019 begründet, da dieser inhaltlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

a)

Die Ablehnung der Kündigung des Außenstellplatzes, den die Familie S. von der WEG gemietet hat, entspricht inhaltlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Da die Vergabe des Stellplatzes an die Familie S. unter Nichtberücksichtigung des Beschlusses über die Vergabe der Stellplätze vom 03.04.1992 zustande gekommen ist und auch unter Nichtberücksichtigung der in den vergangenen Jahrzehnten praktizierten Übung bezüglich der Vergabe der Stellplätze, besteht ein Anspruch der Kläger, dass der mit den Wohnungseigentümern S. geschlossene Mietvertrag ordentlich gekündigt wird und über die Vergabe dieses Stellplatzes neu unter Berücksichtigung der jahrzehntelang praktizierten Übungen und des Beschlusses vom 03.04.1992 entschieden wird.

Es wurde insoweit durch die Klägerseite substantiiert zum Inhalt des Beschlusses vom 03.04.1992 vorgetragen und auch zu der in den vergangenen Jahrzehnten praktizierten Übung bezüglich der Stellplatzvergabe. Ein Bestreiten mit Nichtwissen gemäß §138 Abs. 4 ZPO seitens der Beklagten war insoweit nicht möglich, da es diesbezüglich nicht auf das Wissen der neuen Hausverwaltung ankommt, sondern auf das Wissen der übrigen Wohnungseigentümer. Darüber hinaus hätte auch für die neue Hausverwaltung die Gelegenheit bestanden, sich durch Einblick in die Beschlusssammlung Kenntnis von der Beschlusslage zu verschaffen und auch gegebenenfalls bei der alten Hausverwaltung zu eruieren, nach welchen Kriterien die Stellplätze vergeben wurden. Ein Bestreiten mit Nichtwissen gemäß §138 Abs. 4 ZPO ist den übrigen Wohnungseigentümern jedenfalls nicht möglich, so dass der substantiierte Vortrag der Klagepartei bezüglich des Beschlusses vom 03.04.1992 und bezüglich der Vergabepraxis bezüglich der Stellplätze gemäß §138 Abs. 3 ZPO als unstreitig zu behandeln ist.

Somit entsprach es auch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, dass der Stellplatz an die Wohnungseigentümer Sorokin vergeben wurde, da der Kläger als Gehbehinderter hier vorrangig zu berücksichtigen gewesen wäre.

Um eine Vergabe des Stellplatzes entsprechend der bestehenden Gebrauchsregelung durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu gewährleisten und durchführen zu können, hätte es ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, zu beschließen dass der Stellplatzmietvertrag zum nächstmöglichen Zeitpunkt ordentlich zu kündigen wäre. Einen solchen Beschluss abzulehnen, entspricht dagegen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da hierdurch weiterhin der Zustand fortdauert, der durch die nicht ordnungsgemäße Vergabe des Stellplatzes eingetreten ist.

Es ist auch nicht ersichtlich, dass im vorliegenden Fall eine Unbestimmtheit des Beschlusses vom 03.04.1992 vorliegen würde, die zu einer Nichtigkeit des Beschlusses führen würde. Zwar gibt es einige Gesichtspunkte und unbestimmte Begriffe die im Wege der Auslegung geklärt werden müssen, allerdings ist der Beschlussinhalt nicht so unbestimmt, dass er nicht mehr durchführbar wäre. Es würden daher allenfalls Unbestimmtheiten vorliegen, die gegebenenfalls zu einer Aufhebung des Beschlusses auf eine Anfechtungsklage hinführen würden, nicht jedoch solche Unbestimmtheiten in einem Ausmaß, dass diese zu einer Nichtigkeit des Beschlusses führen würden.

Zudem dürfte zwar die getroffene Regelung zur Stellplatzvergabe gemäß des Beschlusses vom 03.04.1992 inhaltlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, da dieser Regelung einzelne Eigentümer dauerhaft von der Nutzungsmöglichkeit ausschließt, jedoch steht eine solche inhaltliche Unrichtigkeit der Wirksamkeit des Beschlusses nicht entgegen und der Beschluss ist zu beachten, bis eine Neuregelung durch Vereinbarung oder Beschluss erfolgt. Eine zeitlich unbegrenzte Zuweisung eines Stellplatzes an einzelne Wohnungseigentümer unter Ausschluss der Übrigen ist (wenn nicht ausreichend Stellplätze für alle Wohnungseigentümer zur Verfügung stehen) nicht durch Mehrheitsbeschluss zulässig, weil dies zu einer Ungleichbehandlung und einem Sonderrecht der Berechtigten führt (Falkner in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: Krüger, Stand: 01.08.2019, §15 WEG, Rn. 118; KG NJW-RR 1994, 912; Kömmel/Niedenführ in Niedenführ/Vandenhouten, 12. Auflage 2017, § 15 WEG, Rn. 20; Lafontaine in: Herberger/Martinek/Rüßmann/ Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, §15 WEG). Selbst eine Vermietung an einzelne Wohnungseigentümer unter Verweisung der übrigen Wohnungseigentümer auf eine Warteliste soll im Fall begrenzter Kapazität keine ordnungsgemäße Gebrauchsregelung sein, vielmehr müsse die Vermietung befristet werden (etwa jährliche Neuverteilung durch Los) um dem Mitgebrauchsrecht sämtlicher Wohnungseigentümer angemessen Rechnung zu tragen (Falkner in: beck-online.GROSSKOMMENTAR, GesamtHrsg: Gsell/Krüger/Lorenz/Reymann, Hrsg: Krüger, Stand: 01.08.2019, §15 WEG, Rn. 118; KG NJW-RR 1994, 912). Ein ordnungsmäßiger Gebrauch könne es insbesondere bei starker Nachfrage gebieten, die Stellplätze im Losverfahren und nur an Wohnungseigentümer zu vergeben, sowie abgeschlossene Mietverträge nach einer bestimmten Zeit zu kündigen, um auch anderen Wohnungseigentümern die Möglichkeit zu eröffnen, einen Stellplatz zu bekommen (BayObLG NJW-RR 1992, 599).

Da inhaltliche Mängel grundsätzlich der Wirksamkeit eines Beschlusses nicht entgegenstehen und nichts dafür vorgetragen Ist, dass der Beschluss rechtskräftig aufgehoben worden wäre, ist dieser auch nach wie vor als aktuelle Beschiusslage zu beachten.

b)

Eine Ordnungsgemäßheit des gefassten Negativbeschlusses ergibt sich auch nicht daraus, dass bereits eine Kündigung ausgesprochen wurde und eine erneute Kündigung damit unnötig ist. Es ist unstreitig bereits durch die Hausverwaltung im Jahr 2017 eine Kündigung des Stellplatzmietvertrags ausgesprochen worden. Diese Kündigung ist allerdings ohne Ermächtigung der Hausverwaltung durch die Wohnungseigentümer und insbesondere ohne einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer ausgesprochen worden, weshalb zumindest das sehr große Risiko besteht, dass diese Kündigung nicht wirksam war. Um diese Unsicherheit zu beseitigen entspricht es daher ordnungsgemäßer Verwaltung nochmals eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Durch ordentliche Kündigung mit vorherigem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft kann insofern ein rechtlich sicherer Zustand hergestellt werden, da der Mietvertrag die Möglichkeit der ordentlichen Kündigung vorsieht, und diese Kündigung auch ohne Grund erfolgen kann, da es sich dabei nicht um ein Mietverhältnis über Wohnraum handelt, sondern lediglich über einen Stellplatz.

c)

Der Beschluss war zudem auch fehlerhaft, soweit die Miteigentümer S. mit abgestimmt haben, da diese gemäß §25 Abs. 5 WEG von der Abstimmung ausgeschlossen waren. Der Ausspruch der Kündigung ist die Vornahme eines Rechtsgeschäfts gegenüber der Miteigentümer S. und damit ist der Wortlaut des §25 Abs. 5 WEG erfüllt. Dieser Mangel führt jedoch nicht zur Aufhebung des Beschlusses, da dieser sich mathematisch nicht so auf das Beschlussergebnis auswirkt, dass der Beschluss bei Nichtabstimmung der Miteigentümer S. im Ergebnis anders ausgesfallen wäre. Dies gilt im Übrigen auch wenn man die Stimme mit abziehen wurde, die durch die Miteigentümer S. in Vertretung für einen anderen Wohnungseigentümer abgegeben wurde.

2.

Gemäß §21 Abs. 8 WEG war dem Antrag auf Ersetzung des Beschlusses teilweise stattzugeben.

Der Beschluss war zu ersetzen, soweit beantragt wurde, dass der Verwalter beauftragt werden solle, den Stellplatzmietvertrag mit der Familie Sorokln zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu kündigen, da insofern ein Anspruch besteht, und die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung hier eine entsprechende Beschlussersetzung gebeten (s.o.).

Die Ausgestaltung der Beschlussersetzung liegt dabei im billigen Ermessen des Gerichts und nach Auffassung des Gerichts war es nicht erforderlich auch zu regeln, dass ggf. ein Rechtsanwalt zur Kündigung des Stellpiatzmietvertrags hinzugezogen werden solle. Die Aussprache der ordentlichen Kündigung ist insoweit rechtlich nicht so anspruchsvoll, dass eine professionelle Hausverwaltung sich dabei der Hilfe eines Rechtsanwalts bedienen muss und insoweit wurden nur unnötige Kosten durch die Beauftragung eines Rechtsanwalts ausgelöst werden.

Eine Beschlussersetzung war dagegen nicht angezeigt, soweit auch gefordert wurde, dass nach Ablauf einer Räumungsfrist dieser Anspruch auch gerichtlich geltend gemacht werden solle. Dem steht zum einen entgegen, dass es bereits ein Beschluss über die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Durchsetzung der Kündigung des Stellplatzes mit der Familie S. gefasst wurde. Zudem fehlt es bezüglich der Beauftragung des Rechtsanwalts zur Durchsetzung der neuen Kündigung an einer vorherigen erfolglosen Vorbefassung der Wohnungseigentümerversammlung. Es wurde lediglich ein Beschlussantrag über die Kündigung des Mietvertrags zur Abstimmung gestellt, nicht jedoch auch über die Beauftragung eines Rechtsanwalts.

Zudem entspricht es auch aus Sicht des Gerichts nicht billigem Ermessen bereits jetzt über die Beauftragung eines Rechtsanwalts zu entscheiden, da noch keine Neuvergabe des Stellplatzes erfolgt ist. Bisher wurde lediglich ein Beschluss über die Kündigung des Stellplatzes zum nächstmöglichen Zeitpunkt gefasst und wenn diese Kündigung durchgeführt wurde, muss im nächsten Schritt die Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden, wer den frei werdenden Stellplatz bekommen soll. Erst wenn klar ist wer den Stellplatz dann bekommen soll, scheint es auch veranlasst einen Rechtsanwalt zu beauftragen, sofern die Miteigentümer S. sich dann überhaupt noch gegen die Kündigung sträuben.

B.

Die Kostenentscheidung beruht auf §92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, da nur ein geringfügiges Teilunterliegen der Klagepartei gegeben ist.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §49a GKG. Maßgeblich ist hier das wirtschaftliche Interesse der Klägerseite, welches sich auf 840,00 € beläuft (laut Mietvertrag 20,00 € Stellplatzmiete pro Monat x 12 x 3,5).

[Rechtsbehelfsbelehrung]