Ein unbefristetes Mietverhältnis kann der Vermieter nur kündigen, falls er ein berechtigtes Interesse nachweist. Klassischer Fall ist dabei der sogenannte „Eigenbedarf“, d.h. wenn der Vermieter die bisher vermietete Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Aufgrund der Begründungsanforderungen an die Kündigung selbst und auch bei regelmäßig auftretenden Schwierigkeiten bei der Durchsetzung gibt es hier eine Reihe von Punkten zu beachten.
- Für wen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden?
- Wer gehört zum privilegierten Personenkreis?
- Für wen kann Eigenbedarf nicht geltend gemacht werden?
- Kann eine GbR Eigenbedarf geltend machen?
- Muss eine konkrete Nutzungsabsicht bestehen?
- Muss der Vermieter eine andere leerstehende Wohnung vorziehen?
- Muss der Vermieter eine Alternativwohnung anbieten?
- Kann die Kündigung unwirksam sein, wenn der Eigenbedarf bereits bei Vertragsschluss absehbar war?
- Welche Form muss die Kündigung haben?
- Welche Begründung ist mindestens erforderlich?
- Kann der Mieter Widerspruch einlegen?
- Gibt es Fristen für den Widerspruch des Mieters?
Für wen kann Eigenbedarf geltend gemacht werden?
Eigenbedarf kann der Vermieter für sich selbst geltend machen, aber auch für einen privilegierten Personenkreis. Voraussetzung ist, dass der Vermieter selbst oder die von ihm benannte Person die Absicht haben, die Wohnung zu nutzen.
Wer gehört zum privilegierten Personenkreis?
Neben dem Vermieter selbst kann der Eigenbedarf geltend gemacht werden für:
- Familienangehörige: Eltern, Ehegatten, Kinder, Geschwister, Enkel, Stiefkinder, Schwiegereltern, Neffen und Nichten. Bei anderer Verwandschaft muss ein besonderes Näheverhältnis bestehen oder der Vermieter eine rechtliche oder sittliche Verpflichtung zu Unterhalt und Fürsorge haben: Cousinen und Cousins, Schwager und Schwägerin, Onkel und Tanten, Großneffen und Großnichten.
- Angehörige des Haushalts: Personen, die nicht nur vorübergehend, sondern auf Dauer mit dem Vermieter in einer Gemeinschaft leben. Das sind insbesondere Lebensgefährten, Hauspersonal und Pflegepersonen.
Für wen kann Eigenbedarf nicht geltend gemacht werden?
- Juristische Personen: Eigenbedarf ist grundsätzlich nicht möglich, allerdings kann möglicherweise eine Kündigung über die Generalklausel als Betriebsbedarf denkbar sein.
- Andere Personen: Kind des Lebensgefährten, Patenkind, 'Nebenfrau'
Kann eine GbR Eigenbedarf geltend machen?
Normalerweise kann eine juristische Person Eigenbedarf weder selbst, noch für Gesellschafter geltend machen. Nach § 573 II Nr. 2 BGB unmittelbar kann sie daher keinen Eigenbedarf für einen oder mehrere ihrer Gesellschafter geltend machen. Der BGH stellt jedoch klar, dass sie als teilrechtsfähige Personengesellschaft - im Gegensatz zu anderen juristischen Personen - von ihren Gesellschaftern nicht vollständig abgekoppelt ist. Er billigt ihr daher das Recht zu, eine Eigenbedarfskündigung nach § 573 II Nr. 2 BGB analog auszusprechen.
Muss eine konkrete Nutzungsabsicht bestehen?
Ja. Und nicht nur muss eine Nutzungsabsicht bestehen, sie muss auch in der Person für die gekündigt wird, bestehen. Die Person oder Personen, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wird, müssen tatsächlich beabsichtigen, die Wohnung wie im Kündigungsschreiben angegeben zu nutzen. Eine 'Vorratskündigung' ist nicht möglich. Fällt die Nutzungsabsicht nach Kündigung weg, fällt auch der Kündigungsgrund weg und der Mieter kann einen Anspruch auf Fortsetzung haben. Nicht mehr relevant ist, wenn der Eigenbedarf nach Ablauf der Kündigungsfrist wegfällt.
Muss der Vermieter eine andere leerstehende Wohnung vorziehen?
Möglicherweise. Der Vermieter kann nur wegen Eigenbedarf kündigen, wenn er die Wohnung des Mieters benötigt. Steht ihm eine andere, gleichwertige Wohnung zur Verfügung, die ohnehin leersteht, kann er verpflichtet sein, diese zuerst zu nutzen. Es wird allerdings selten sein, dass wirklich zwei faktisch identische Wohnungen vorhanden sind. Insbesondere wenn der Vermieter selbst in die Wohnung einziehen will, müssen die Gerichte in der Regel die Entscheidung des Vermieters für eine bestimmte Wohnung akzeptieren.
Muss der Vermieter eine Alternativwohnung anbieten?
Hat der Vermieter eine leerstehende Alternativwohnung, so ist er (bis Ablauf der Kündigungsfrist) in der Regel verpflichtet, diese dem gekündigten Mieter ersatzweise zu angemessenen Konditionen anzubieten. Das gilt allerdings nur, falls sich die dem Vermieter zur Verfügung stehende Alternativwohnung in derselben Wohnanlage befindet.
Kann die Kündigung unwirksam sein, wenn der Eigenbedarf bereits bei Vertragsschluss absehbar war?
Ja, die Kündigung kann unwirksam sein, wenn der Vermieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages wusste oder er zumindest konkrete Anhaltspunkte dafür hatte, dass er die Wohnung (alsbald) im Rahmen des Eigenbedarfs benötigen wird. Das gilt allerdings nur, falls der Mieter dies nicht weiß. Der Mieter, der um die Gefahr eines baldigen Eigenbedarfs wusste, ist in dem Punkt nicht schutzwürdig. Tritt der Eigenbedarf erst nach mehr als vier Jahren ein, dann ist die Kündigung nicht mehr treuwidrig.
Welche Form muss die Kündigung haben?
Ein Wohnraummietvertrag kann nur schriftlich gekündigt werden, § 568 I BGB. Textform allein (beispielsweise per E-Mail) reicht nicht aus. Die Kündigung muss bei Personenmehrheit auf einer oder beiden Seiten des Vertrages von allen Vermietern und gegenüber allen Mietern erklärt werden.
Welche Begründung ist mindestens erforderlich?
Die Gründe für das berechtigte Interesse sind im Kündigungsschreiben anzugeben, § 573 III BGB. Für die Kündigung wegen Eigenbedarfs bedeutet das, dass mindestens die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird und deren Interesse an der Nutzung dargelegt werden müssen.
Kann der Mieter Widerspruch einlegen?
In Härtefällen kann der Mieter Widerspruch einlegen, § 574 I BGB. Aussicht auf Erfolg hat der Widerspruch nur, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder andere Angehörige seines Haushalts eine Härte bedeutet, die auch mit Blick auf die berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.
Gibt es Fristen für den Widerspruch des Mieters?
Hat der Vermieter auf das Widerspruchsrecht des Mieters und auf Form und Frist des § 574b I, II BGB rechtzeitig hingewiesen, muss der Mieter seinen Widerspruch spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären.
