Finkenzeller

Vermieter sperrt Strom, Wasser und Heizung

Streit über eine Kündigung, über eine Nebenkostennachzahlung, verpasste Mietzahlungen und plötzlich passiert es: Der Vermieter schaltet den Strom, die Heizung oder das Hauswasserwerk ab. Das muss sich der Mieter im Wohnraummietverhältnis nur in den seltensten Fällen bieten lassen und Vermietern kann nur dringend geraten werden, sich einen solchen Schritt sehr genau zu überlegen.

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Darf der Vermieter im laufenden Mietverhältnis Strom, Heizung oder Wasser abstellen?

Der Vermieter ist nicht nur verpflichtet das Mietobjekt an sich zur Verfügung zu stellen, sondern er muss auch dafür sorgen, dass es zur gewöhnlichen Verwendung geeignet ist. Bei der Vermietung von Wohnraum bedeutet das, dass er auch die Versorgung mit Strom, Wärme und Trinkwasser sicherstellen muss. Etwas anderes gilt nur dann, falls im Mietvertrag (ausdrücklich oder konkludent) eine abweichende Vereinbarung getroffen wurde.

Verstößt der Vermieter gegen seine Versorgungsverpflichtung, dann kann er gerichtlich - auch im einstweiligen Verfahren - auf Wiederherstellung der Versorgung in Anspruch genommen werden.

Kann der Vermieter bei Zahlungsverzug die Versorgung einstellen?

Nein. Im laufenden Mietverhältnis ist das grundsätzlich nicht möglich, selbst wenn der Mieter mit der Zahlung von Miete und Nebenkosten in Verzug ist. Zwar könnte dann grundsätzlich ein Zurückbehaltungsrecht des Vermieters in Betracht kommen. Allerdings würde dies voraussetzen, dass die zurückbehaltene Vertragsleistung später wieder nachgeholt werden könnte, was bei Versorgungsleistungen für vergangene Zeiträume jedoch gerade nicht der Fall ist.

Der Vermieter muss also in den sauren Apfel beißen und auch den säumigen Mieter seiner Wohnung in nahezu allen Fällen (erstmal) weiter mit Strom, Heizung und Wasser versorgen. Wichtig ist in solchen Fällen eine zügige Kündigung und Räumung, um den finanziellen Schaden möglichst gering zu halten.

Darf bei beendetem Mietverhältnis die Versorgung gekappt werden?

Ist das Mietverhältnis beendet, dann endet zunächst auch die Verpflichtung des Vermieters zur Bereitstellung des Mietobjekts und dessen Versorgung gem § 535 I S. 2 BGB. Im Gegenteil ist es dann der Mieter, der gegen seine Pflicht zur Räumung und Herausgabe des Mietobjekts verstößt, wenn er die Wohnung weiter bewohnt.

Leider kann dennoch bei Wohnraummietverhältnissen in der Regel die Versorgung mit Strom, Wasser und Wärme nicht einfach eingestellt werden. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass auch nach Beendigung des Mietverhältnisses die Pflicht zur Versorgung nach Treu und Glauben fortdauern kann. Ob das der Fall ist, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls und einer Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter. Bei Wohnraummietverhältnissen ist aufgrund der Art des Mietverhältnisses und der dadurch mit einer Einstellung der Versorgung einhergehenden (Gesundheits-)Gefahren in der Regel davon auszugehen, dass eine Pflicht zur Weiterversorgung besteht. Das gilt insbesondere, falls der Mieter die geschuldete Nutzungsentschädigung pünktlich zahlt.

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Muss der Mieter auch bei streitiger Kündigung weiterversorgt werden?

Falls streitig ist, ob eine durch den Vermieter ausgesprochene Kündigung wirksam ist oder nicht, besteht die Problematik darin, dass erst nach Abschluss eines gerichtlichen Verfahrens feststehen wird, ob man sich im fortdauernden oder beendeten Mietverhältnis befunden hat. Allerdings wird hier unter Berücksichtigung dieser Unsicherheit die Interessenabwägung nahezu immer zugunsten des Mieters ausgehen, so dass eine Pflicht zur Weiterversorgung besteht.

Darf in der Räumungsfrist die Versorgung abgestellt werden?

Wurde dem Mieter eine gerichtliche Räumungsfrist zugestanden, dann darf, jedenfalls solange die geschuldete Nutzungsentschädigung bezahlt wird, die Versorgung mit Energie und Wärme nicht eingestellt werden. Zahlt der Mieter die Nutzungsentschädigung nicht, dann ist eine Interessenabwägung wie in jedem anderen beendeten Mietverhältnis vorzunehmen.

Welche Ansprüche hat der Mieter bei Versorgungssperre?

Sollte ein Vermieter die Versorgung unberechtigt kappen, kann der Mieter eine Reihe von Ansprüchen geltend machen:

Weiterversorgung: In der Praxis am relevantesten ist der Anspruch auf Weiterversorgung, der in der Regel im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes durchgesetzt wird. Die Gerichte treffen hier insbesondere bei der Einstellung der Wärmeversorgung im Winter schnelle Entscheidungen.

Mietminderung: Soweit im laufenden Mietverhältnis die Versorgung eingestellt oder eingeschränkt wird liegt ein Mietmangel vor, der zur Minderung berechtigt. Ob ein Anspruch auf 'Minderung' der Nutzungsentschädigung im beendeten Mietverhältnis besteht, ist umstritten, wird aber in der Regel verneint.

Schadensersatz: Entsteht durch Wegfall der Versorgung ein Schaden, dann kann der Vermieter diesen zu ersetzen haben.

Diese Ansprüche können nebeneinander geltend gemacht werden. Für die Zeit bis zur Wiederherstellung der Versorgung kann also beispielsweise die Miete gemindert werden oder in dieser Zeit entstandener Schaden ersetzt verlangt werden.

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 BGH: Nachmieterstellung bei Kündigungsausschluss
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Wie weit kann der Schadensersatzanspruch gehen?

Stellt der Vermieter die Versorgung mit Strom, Wasser und Wärme unberechtigt ein, dann hat er für daraus entstehende Schäden einzustehen. Sein vermutetes Verschulden wird er in den meisten Fällen nicht widerlegen können.

Hat der Vermieter die Wasserversorgung unterbrochen, dann hat er dem Mieter unter Umständen die Kosten auswärtiger Verpflegung zu ersetzen. Der Mieter hat sich jedoch die ersparten Aufwendungen anrechnen zu lassen, bekommt also nur einen Teil seiner Aufwendungen ersetzt.

Gehen die Einschränkungen so weit, dass ein Bewohnen der Wohnung unzumutbar wird, dann hat der Vermieter auch die Kosten einer anderweitigen Unterbringung, beispielsweise in einem Hotel zu tragen. Das kann in der Regel dann der Fall sein, wenn der Vermieter im tiefsten Winter die Heizung abdreht.

Zusammenfassung:
Antworten auf häufige Fragen zur Sperre von Strom, Wasser und Heizung durch den Vermieter im Wohnraummietverhältnis.
Rechtsgebiete:
Mietrecht
Stichworte:
mietrecht versorgungssperre mietverhältnis wohnraummiete strom wasser heizung energie schadensersatz mietminderung
Veröffentlicht:
13.03.2022
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