Die Energiepreise explodieren und werden zum Problem für jeden Wohnungsnutzer, insbesondere in Bestandsbauten mit Wärmeversorgung auf Basis fossiler Brennstoffe wie Gas und Heizöl. Grund genug für Mieter und Vermieter sich mit ihren Verträgen und der Energieversorgung im nächsten Winter zu beschäftigen, um nicht von massiven Nebenkostennachzahlungen überrascht zu werden.
Der Mieter hat Anspruch auf eine unterbrechungsfreie Versorgung mit Wärme und Warmwasser, aber sollte im Auge behalten, dass die dadurch entstehenden Kosten in nahezu allen Wohnraummietverträgen über die Nebenkostenabrechnung auf ihn zeitverzögert zukommen werden.
Der Vermieter darf auf der anderen Seite nicht vergessen, dass der Mieter von einer überraschend hohen Nachforderung überfordert sein kann und sollte daher bereits frühzeitig die zu erwartenden Preissteigerungen kommunizieren. Auch die Abrechnung sollte man aus diesem Grund keinesfalls auf die lange Bank schieben, da erst dann die Nebenkostenvorauszahlungen einseitig angepasst werden können.
- Auf welche Temperatur in der Wohnung hat der Mieter Anspruch?
- Besteht ein Anspruch auf Beheizung außerhalb der Heizperiode?
- Wie muss die Warmwasserversorgung aussehen?
- Welche Ansprüche hat der Mieter bei kalter Wohnung?
- Darf der Vermieter bei hohen Energiepreisen die Wärmeversorgung einschränken?
- Kann eine höhere Nebenkostenvorauszahlung vereinbart werden?
- Darf der Vermieter einseitig die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?
- Ab wann ist eine erhöhte Nebenkostenvorauszahlung geschuldet?
Auf welche Temperatur in der Wohnung hat der Mieter Anspruch?
Der Mieter hat Anspruch auf Wohnräume, die sich für eine gewöhnliche Verwendung eignen. Eine ausdrückliche gesetzliche Regelung zu den erreichbaren Temperaturen in Mietwohnungen gibt es dabei nicht. Die Rechtsprechung geht jedoch davon aus, dass, falls die Mietwohnung von einer Zentralheizung versorgt wird, der Vermieter dafür sorgen muss, dass die Wohnung in der Heizperiode vom 01. Oktober bis 30. April durch den Mieter in den Tagesstunden regelmäßig auf mindestens etwa 20°C aufgeheizt werden kann. Die geschuldete Mindesttemperatur unterscheidet sich dabei leicht je nach Raumzweck:
- Schlafzimmer: 18°C
- Badezimmer: 22°C
- Wohnzimmer: 20°C
- Küche: 20°C
Die Heizung muss genug Leistung bringen, um die Räume innerhalb von nicht mehr als einer Stunde auf die geschuldete Mindesttemperatur zu erwärmen.
Eine Nachtabsenkung im Zeitraum zwischen (in der Regel) 23:00 Uhr und 6:00 Uhr ist zulässig. Allerdings darf die Temperatur in der Wohnung auch dabei nicht unter etwa 17°C sinken.
Diese Mindestanforderungen können - jedenfalls bei formularvertraglichen Mietverträgen - nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.
Besteht ein Anspruch auf Beheizung außerhalb der Heizperiode?
Grundsätzlich besteht ein Anspruch auf Beheizung nur innerhalb der Heizperiode. Es kommt dabei auch dem Mieter zugute, wenn die Heizung außerhalb der Heizperiode abgeschaltet und Energiekosten eingespart werden.
Ausnahmsweise besteht ein Anspruch aber dann, wenn die Außentemperatur so stark absinkt, dass die Mindesttemperaturen in der Wohnung über mehrere Tage nicht mehr erreicht werden. Der Vermieter muss dann die Heizung anschalten.
Wie muss die Warmwasserversorgung aussehen?
Der Vermieter hat für eine Warmwasserversorgung der Mietwohnung Sorge zu tragen. Der Mieter hat dabei einen Anspruch auf Warmwasser mit einer Mindesttemperatur von 40°C - 50°C. Anders als bei der Heizversorgung ist eine Nachtabsenkung oder gar eine Beschränkung der Warmwasserversorgung auf bestimmte Zeiten nicht zulässig. Der Mieter darf davon ausgehen, dass ihm Warmwasser zu jeder Tageszeit zur Verfügung steht.
Welche Ansprüche hat der Mieter bei kalter Wohnung?
Werden die geschuldeten Mindeststandards in der Wohnung nicht eingehalten, dann kann der Mieter, wie bei jedem anderen Mangel der Wohnung, die Miete anteilig mindern. Die Höhe der Minderung ist immer einzelfallabhängig und wird durch den Grad der Einschränkung durch den Mangel bestimmt. Die Spanne reicht dabei von wenigen Prozent bis hin zur Minderung um 100% bei vollständigem Heizungsausfall im Winter bei starken Minustemperaturen und damit einhergehender Unbewohnbarkeit.
Hat der Vermieter die unzureichende Beheizung zu vertreten (verschuldet) oder kommt er mit der Behebung des Mangels in Verzug, so hat er dem Mieter auch den daraus entstehenden Schaden zu ersetzen, § 536a BGB. Der Schadensersatzanspruch kann die Kosten elektrischer Beheizung oder in Extremfällen auch die Kosten anderweitiger Unterbringung umfassen.
Unabhängig davon hat der Mieter Anspruch auf Herstellung des vertragsgemäßen Zustands, d.h. der ausreichenden Wärmeversorgung. Dieser Anspruch kann gerichtlich, nötigenfalls auch im Eilverfahren, durchgesetzt werden.
Darf der Vermieter bei hohen Energiepreisen die Wärmeversorgung einschränken?
Nein, der Vermieter darf auch bei hohen Energiepreisen die Wärmeversorgung nicht einseitig drosseln oder gar abschalten. Das gilt sowohl für die Heizwärme, als auch für Warmwasser. Bei explodierenden Energiepreisen empfiehlt es sich aber für den Mieter dringend, sich mit dem Vermieter wegen möglicher Einsparmöglichkeiten in Verbindung zu setzen, da sonst die böse Überraschung mit der nächsten Nebenkostenabrechnung eintreffen wird.
Kann eine höhere Nebenkostenvorauszahlung vereinbart werden?
Mieter und Vermieter können jederzeit eine Anpassung der Nebenkostenvorauszahlung vereinbaren. Das kann im Interesse des Mieters sein, wenn bereits jetzt feststeht, dass die Nebenkosten im laufenden Jahr - etwa wegen steigender Energiepreise - die Vorauszahlung deutlich übersteigen werden.
Vermieter und Mieter sollten sich hier einvernehmlich unter Berücksichtigung der neuen Energiepreise einigen, um hohe Nachzahlungen zu vermeiden.
Darf der Vermieter einseitig die Nebenkostenvorauszahlung erhöhen?
Einseitig kann der Vermieter die Nebenkostenvorauszahlung nach § 560 IV BGB grundsätzlich dann anpassen, wenn dies im Mietvertrag nicht ausgeschlossen ist, eine formell ordnungsgemäße und inhaltliche Abrechnung vorliegt und die Betriebskosten daraus die Vorauszahlungen überschritten haben. Ausreichend ist auch eine erst nach der Abrechnungsfrist erstellte Nebenkostenabrechnung. Die Anpassung muss dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden und beträgt monatlich 1/12 des Nachzahlungsbetrages.
Eine unterjährige Anpassung ist nur eingeschränkt möglich. Es wird vielfach vertreten, dass eine Erhöhung der Vorauszahlung wegen gestiegener Energiepreise erst nach Abrechnung über das laufende Jahr erfolgen könne. Unter Zugrundelegung der Rechtsprechung des BGH dürfte dies allerdings nicht richtig sein: Der Vermieter ist nicht daran gehindert, eine Anpassung der Vorauszahlungen im Hinblick darauf vorzunehmen, dass die Betriebskosten des laufenden Jahres voraussichtlich höher sein werden als die abgerechneten Betriebskosten des Vorjahres. Er muss diese Erhöhung aber, im Gegensatz zur 'einfachen' Anpassung entsprechend der letzten Abrechnung, dem Mieter plausibel darlegen, so etwa durch Benennung der Preissteigerungen und der voraussichtlichen Steigerung der Heizkosten auf Basis der bisherigen Verbrauchsmenge. Ein nur abstrakter Sicherheitszuschlag ist nicht zulässig.
Ab wann ist eine erhöhte Nebenkostenvorauszahlung geschuldet?
Der Mieter schuldet die angepasste Vorauszahlung bereits mit der nächsten auf die Mitteilung der Erhöhung folgenden Miete.
