Finkenzeller

Verwurzelung kann Eigenbedarfskündigung ausschließen

Zusammenfassung:
Das sehr hohe Alter eines Mieters und seine tiefe Verwurzelung in der gewohnten Umgebung kann die Eigenbedarfskündigung dauerhaft ausschließen. Die Interessen des Vermieters überwiegen nur in Ausnahmefällen.
Rechtsgebiete:
Mietrecht
Stichworte:
kündigung mietverhältnis eigenbedarf unzumutbare härte lebensalter verwurzelung mieterwiderspruch

Nachdem sich das Landgericht im ersten Anlauf mit seiner Entscheidung eine blutige Nase geholt hatte, zieht es im zweiten Anlauf mit den ganz großen Geschützen - namentlich der Menschenwürde - ins Gefecht. Der BGH hatte deutlich gemacht, dass es nicht zulässig ist, einen die Eigenbedarfskündigung ausschließenden Härtfall pauschal aufgrund des hohen Alters des Mieters anzunehmen. Das Landgericht holt jetzt hier die entsprechenden Feststellungen umfassend nach und bestätigt das eigene, bereits in erster Instanz gefundene Ergebnis. Die Räumungsklage blieb ohne Erfolg.

Für Erwerber eines vermieteten Wohnobjekts ist das Urteil noch einmal ein deutliches Warnsignal: Wer Selbstnutzungsabsicht hat, ist gut beraten, sich mit der Person des Mieters und dessen persönlichen Umständen bereits vor Kauf ausführlich auseinanderzusetzen. Andernfalls läuft man Gefahr, sich, wie hier, ein praktisch unkündbares Mietverhältnis einzuhandeln.

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LG Berlin, Urteil vom 23.05.2021, Az. 67 S 345/18

Leitsätze

1. Die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses kann den Mieter in seiner durch Art. 1 Abs. 1 GG garantierten Menschenwürde verletzen, wenn er sich in einem hohen Lebensalter befindet, tief am Ort der Mietsache verwurzelt ist und für ihn keine konkrete und realisierbare Chance mehr besteht, seine private Existenz aufgrund einer autonomen Entscheidung anderen Ortes unter Erhalt der an seinem bisherigen Wohnort vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen.

2. Verletzen die Kündigungsfolgen den Mieter in seiner Menschenwürde, kann eine Interessenabwägung nach § 574 Abs. 1 BGB allenfalls dann zu Gunsten des Vermieters ausfallen, wenn sein Erlangungsinteresse besonders drängend ist. Die Vermeidung gewöhnlicher Komfort- und wirtschaftlicher Nachteile reicht dafür nicht aus.

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 26. Oktober 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 20 C 221/16 - wird auf deren Kosten zurückgewiesen.

Dieses und das angefochtene Urteil sind vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zuzüglich 10% abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zuzüglich 10% leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über die Räumung und Herausgabe einer von der mittlerweile 89-jährigen Beklagten im Jahre 1997 gemeinsam mit ihrem Ehemann von den Rechtsvorgängern der Klägerin angemieteten Wohnung. Der ursprünglich auch gegen den Ehemann der Beklagten geführte Rechtsstreit ist im Revisionsrechtszug übereinstimmend für erledigt erklärt worden.

Die Klägerin wurde am 17. Juli 2015 als Eigentümerin der Wohnung in das Grundbuch eingetragen. Sie erklärte am 3. August 2015 und in der Folge noch mehrfach die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Die Beklagten widersprachen der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter, ihren beeinträchtigten Gesundheitszustand, ihre Verwurzelung am Ort der Mietsache und ihre für die Beschaffung von Ersatzwohnraum zu beschränkten finanziellen Mittel.

Das Amtsgericht hat die von der Klägerin erhobene Räumungsklage abgewiesen, nachdem es zunächst ein Sachverständigengutachten über die für die Beklagten zu besorgenden Kündigungsfolgen hatte einholen lassen. Die Eigenbedarfskündigungen seien zwar begründet. Die mittlerweile erheblich eingeschränkte Gesundheit der Beklagten gebiete aber auch unter Würdigung der Interessen der Klägerin eine Fortsetzung des Mietverhältnisses. Die verhaltensbedingten Kündigungen seien sämtlich unwirksam. Wegen der weiteren Einzelheiten, insbesondere zum erstinstanzlichen Vorbringen und zu den im ersten Rechtszug gestellten Anträgen, wird auf das am 26. Oktober 2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts (Bl. III/9-22 d.A.), das eingeholte Sachverständigengutachten (Bl. II/69-121 d.A., II/242-259 d.A.) und die zwischen den Parteien erstinstanzlich gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Gegen das amtsgerichtliche Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt, die die Kammer mit am 12. März 2019 verkündete Urteil zurückgewiesen hat, da sie zu der Auffassung gelangt ist, dass allein wegen des hohen Alters der Beklagten eine Fortsetzung des Mietverhältnisses geboten wäre. Wegen der Einzelheiten, insbesondere wegen der gestellten Anträge, wird auf das Berufungsurteil Bezug genommen (Bl. III/101-116 d.A.).

Auf die dagegen erhobene Nichtzulassungsbeschwerde hat der Bundesgerichtshof die Revision in dem sich aus dem Revisionsurteil ergebenden Umfang zugelassen, die Berufungsentscheidung der Kammer im Umfang der Zulassung und nach Maßgabe einer Teilerledigungserklärung aufgehoben und den Rechtsstreit an die Kammer zurückverwiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf das am 3. Februar 2021 verkündete Revisionsurteil Bezug genommen (Bl. IV/75-86 d.A.).

Die Klägerin behauptet, die Beklagte hätte die Klägerin am 27. April 2019 beleidigt. Sie ist der Auffassung, dass ihre daraufhin - unstreitig - erklärte weitere Kündigung vom 28. April 2019, auf die wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. V/31 d.A.), zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt hätte. Davon abgesehen sei die Klage ohnehin begründet, da die von der Beklagten geltend gemachten Härtegründe eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigungen nicht rechtfertigten. Aus denselben Gründen unterläge die Hilfswiderklage der Abweisung.

Die Beklagte behauptet, am Ort der Mietsache 'tief' verwurzelt zu sein. Sie ist der Auffassung, das Mietverhältnis sei auf ihren Widerspruch hin fortzusetzen. Die neuerliche verhaltensbedingte Kündigung sei unwirksam. Im Übrigen vertieft sie ihr Vorbringen und verteidigt das angefochtene Urteil.

Die Kammer hat im Einverständnis der Parteien das schriftliche Verfahren angeordnet und die Frist, bis zu der Schriftsätze eingereicht werden können, auf den 19. Mai 2021 bestimmt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf sämtliche zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung ist unbegründet. Das Prozessverhalten der Parteien, die nach der Zurückverweisung der Sache an die Kammer und Einleitung des schriftlichen Verfahrens keine ausdrücklichen Berufungsanträge mehr gestellt haben, war dahingehend auszulegen, dass beide Partei das erreichen wollen, was nach den Maßstäben der Rechtsordnung vernünftig ist und ihrer recht verstandenen Interessenlage entspricht (st. Rspr., vgl. Becker-Eberhard, Münchener Kommentar zur ZPO, 6. Aufl. 2020, § 253 Rz. 6 m.w.N.). Gemessen daran verfolgt die Klägerin im Einklang mit ihrem schriftsätzlichen Vorbringen weiterhin die Abänderung des erstinstanzlichen Urteils nach Maßgabe ihrer ursprünglichen Berufungsanträge, allerdings unter Berücksichtigung der teilweisen Rechtskraft des am 12. März 2019 verkündeten Berufungsurteils der Kammer und der im Revisionsrechtszug teilweise erklärten Hauptsachenerledigung, während die Beklagten weiterhin die Zurückweisung der Berufung begehren.

Der Klägerin steht der gegenüber der Beklagten geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gemäß den §§ 985, 546 Abs. 1, 566 Abs. 1 BGB nicht zu. Keine der noch streitgegenständlichen Kündigungen hat das Mietverhältnis beendet.

Soweit die Kündigungen auf einen Eigenbedarf der Klägerin gestützt sind, haben sie nicht zu einer Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geführt. Das Amtsgericht hat auf den Widerspruch der Beklagten gemäß § 308a Abs. 1 ZPO i.V.m. § 574 BGB im Ergebnis zutreffend die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit angeordnet. Dagegen vermag die Berufung nichts zu erinnern.

Die Beklagten haben den Kündigungen gemäß §§ 574 Abs. 1, 574a Abs. 1 Satz 1 jeweils form- und fristgerecht i.S.d. § 574b BGB widersprochen (vgl. Kammer, Urt. v. 12. März 2019 - 67 S 345/18, WuM 2019, 209, beckonline Tz. 14).

Die Widersprüche der Beklagten begründen einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit. Gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Diese Voraussetzungen sind - wie das Amtsgericht im Ergebnis ebenfalls zu Recht erkannt hat - erfüllt.

Bei der Auslegung und Anwendung der einschlägigen Bestimmungen der §§ 573 ff. BGB haben die Zivilgerichte neben dem Erlangungsinteresse des Vermieters auch das Bestandsinteresse des Mieters zu berücksichtigen, diese widerstreitenden Belange gegeneinander abzuwägen und in einen verhältnismäßigen Ausgleich zu bringen (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 9. Oktober 2014 - 1 BvR 2235/14, NZM 2015, 161, juris Tz. 12). Unter einer Härte i.S.d § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB sind davon ausgehend alle dem Mieter aus der Vertragsbeendigung erwachsenden Nachteile wirtschaftlicher, finanzieller, gesundheitlicher, familiärer oder persönlicher Art zu verstehen, die in Folge der Vertragsbeendigung auftreten können (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 17; Blank, in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 574 Rz. 29 m.w.N.). Dabei müssen die dem Mieter entstehenden Nachteile nicht mit absoluter Sicherheit feststehen; insbesondere bei gesundheitlichen Nachteilen genügt bereits die ernsthafte Gefahr ihres Eintritts (vgl. BGH, Urt. v. 16. Oktober 2013 - VIII ZR 57/13, NJW-RR 2014, 78; Kammer, a.a.O.; Blank, a.a.O.). Für die Annahme einer Härte ist es erforderlich, allerdings gleichzeitig auch ausreichend, dass sich die Konsequenzen, die für den Mieter mit einem Umzug verbunden wären, von den mit einem Wohnungswechsel typischerweise verbundenen Unannehmlichkeiten deutlich abheben (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461, beckonline Tz. 28).

Wohnanlage WEG
 BGH: Erstattungsansprüche nur gegen die WEG
Hat ein Eigentümer Verbindlichkeiten der WEG getilgt, dann steht ihm ein Anspruch auf Erstattung seiner Aufwendungen nur gegen die Gemeinschaft selbst, nicht gegen einzelne Eigentümer zu.
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 AG Ingolstadt: Anspruch auf Ladestation in der WEG-Tiefgarage
Auch wenn eine WEG eine Gesamtlösung für Lademöglichkeiten in der Tiefgarage plant und der Hausanschluss nicht zur Anbindung aller Stellplätze ausreichen wird, schließt das den Individualanspruch einzelner Eigentümer nicht aus.

Gemessen an diesen Grundsätzen begründet die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses für die Beklagte eine Härte.

Insoweit kann zunächst dahinstehen, ob nicht schon der vom Amtsgericht nach Einholung eines Sachverständigengutachtens und Durchführung einer aufwändigen Beweiserhebung festgestellte gesundheitliche Zustand der Beklagten die Annahme eine Härte rechtfertigt und aus welchen Gründen dieser Härteeinwand in der Revisionsentscheidung keine Berücksichtigung gefunden hat. Es bedarf ebenfalls keiner Entscheidung, ob die Beklagte sich zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit Erfolg auf den gemäß § 574 Abs. 2 BGB beachtlichen Härtegrund fehlenden Ersatzwohnraums berufen kann und ihr dessen Beweis mit Blick auf ihren nach Abschluss des Revisionsverfahrens weiter ergänzten Sachvortrag und die Indizwirkungen der Mietenbegrenzungsverordnungen vom 28. April 2015 (GVBl 2015, 101) und 19. Mai 2020 (GVBl 2020, S. 343) bereits gelungen ist (vgl. BGH, Urt. v. 3. Februar 2021, a.a.O., Tz. 45).

Die kündigungsbedingte Beendigung des Mietverhältnisses stellt für die Beklagte unabhängig von den gesundheitlichen Folgen der Vertragsbeendigung und unbeschadet ihrer Möglichkeiten zur Beschaffung von Ersatzwohnraum schon aus persönlichen Gründen nicht lediglich eine bloße 'Unannehmlichkeit', sondern eine Härte dar. Sie liegt darin begründet, dass die Beklagte den Besitz an ihrer Wohnung kündigungsbedingt zu einem Zeitpunkt aufgeben müsste, in dem sich in einem sehr hohen Lebensalter befindet und aufgrund langer Mietdauer am Ort der Mietsache verwurzelt ist.

Ob das hohe Alter des Mieters und dessen langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache zum Zeitpunkt der kündigungsbedingten Beendigung des Mietvertrages ausreichen, um eine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu begründen, war in der Instanzrechtsprechung und Literatur allerdings lange umstritten (vgl. dazu Kammer, a.a.O., Tz. 21 m.w.N.). Auch die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenates des BGH war dazu für geraume Zeit uneinheitlich:

Einerseits hat er das hohe Alter des Mieters und dessen langjährige Verwurzelung - bei sich gegenseitig aufhebenden gesundheitlichen Beeinträchtigungen von Vermieter und Mieter - zur Begründung einer Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB ausreichen lassen, da die generalisierende tatrichterliche Wertung, der Umzug in eine andere Umgebung bedeute für alte Menschen aufgrund der Gewöhnung und Verwurzelung in ihrer bisherigen Umgebung bereits für sich eine Härte, nicht zu beanstanden sei (vgl. BGH, Urt. v. 20. Oktober 2004 - VIII ZR 246/03, NZM 2005, 143, juris Tz. 7, 11). Anderseits hat er im Falle eines 'altersbedingt gebrechlichen' 87-jährigen Mieters trotz dessen langjährigen Aufenthalts in der Mietsache die Annahme einer Härte gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB aufgrund hohen Alters und einer Verwurzelung am Ort der Mietsache nicht erwogen, sondern stattdessen ausschließlich die tatrichterliche Aufklärung der gesundheitlichen Folgen des Wohnungsverlustes für entscheidungserheblich erachtet (vgl. BGH, Urt. v. 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474, juris Tz. 27, 29, 31). In einer weiteren Entscheidung hat er die Annahme einer Härte wegen des hohen Alters des Mieters und seiner Verwurzelung 'im Rahmen einer Gesamtwürdigung' wegen des Hinzutretens einer 'fachärztlich attestierten' Erkrankung des Mieters gebilligt und nur für die im Rahmen des § 574 Abs. 1 BGB vorzunehmenden Interessenabwägung zusätzliche Feststellungen verlangt (vgl. BGH, Urt. v. 22. Mai 2019 - VIII ZR 180/18, NJW 2019, 2765, beckonline Tz. 31).

Nunmehr jedoch hat der VIII. Zivilsenat des BGH in der das streitige Mietverhältnis betreffenden Revisionsentscheidung von einer - wegen der Ausstrahlungswirkung des Art. 1 Abs. 1 GG und des darin verbürgten Schutzes der Menschenwürde des Mieters unzulässigen - Verengung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auf gesundheitliche Härtegründe Abstand genommen. Er hat klargestellt, dass sich Mieter nicht nur wegen solcher Umstände auf eine Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB berufen können, die ihre Gesundheit betreffen, sondern bereits das hohe Alter des Mieters und seine langjährige Verwurzelung am Ort der Mietsache allein im Einzelfall geeignet sein können, eine - nicht zu rechtfertigende - Härte für den Mieter zu begründen (vgl. BGH, Urt. v. 3. Februar 2021 - VIII ZR 68/19, NJW-RR 2021, 461, beckonline Tz. 29 S. 1, 32). Damit aber ist es - nicht anders als bei § 574 Abs. 2 BGB auch - einem gesunden Mieter nicht mehr verwehrt, sich gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB mit Erfolg auf eine härtebedingte Fortsetzung des Mietverhältnisses zu berufen, wenn er bereits betagt und aufgrund eines langjährigen Mietverhältnisses am Ort der Mietsache verwurzelt ist (vgl. Bub/Pramataroff, FD-Mietrecht 2021, 437779). Diese Sichtweise teilt die Kammer einschränkungslos (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 21, 43).

Die von diesen Grundsätzen ausgehende Abwägung des Erlangungsinteresses der Klägerin gegen die mit dem Verlust der streitgegenständlichen Wohnung für die Beklagte verbundenen Härten fällt gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB zu Lasten der Klägerin aus.

Die Beklagte kann sich mit Erfolg zu ihren Gunsten auf den Härtegrund hohen Alters und einer damit einhergehenden Verwurzelung am Ort der Mietsache berufen.

Die Beklagte war zu dem für die zeitlich erste Eigenbedarfskündigung maßgeblichen Beendigungszeitpunkt bereits über 80 Jahre alt; ein solches Lebensalter ist nach allen in Betracht kommenden Beurteilungsmaßstäben, insbesondere nach der allgemeinen Verkehrsanschauung, sehr hoch (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 33). Das gilt erst recht für ihr heutiges Alter. Die greise Beklagte befindet sich mittlerweile in ihrem 90. Lebensjahr.

Die Beklagte ist auch am Ort der Mietsache verwurzelt. Ob zur Bejahung einer Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB tatsächliche eine 'tiefe' Verwurzelung zu fordern ist (vgl. dazu BGH, Urt. v. 3. Februar 2021, a.a.O., Tz. 29, 34) oder die Unterscheidung zwischen einen 'tiefen' oder 'sonstigen' Verwurzelung mangels hinreichender Trennschärfe der Praxistauglichkeit entbehrt, bedarf hier keiner Entscheidung. Denn die Beklagte ist am Ort der Mietsache 'tief' verwurzelt. Diese tatrichterliche Wertung trifft die Kammer unter Zugrundelegung des gesamten und nach erfolgter Zurückverweisung nochmals ergänzten Sachvortrags beider Parteien.

Dahinstehen kann insoweit zunächst, ob im Falle eines seit mehreren Jahrzehnten währenden Mietverhältnisses bei der gebotenen lebensnahen und lebensklugen Betrachtung - jedenfalls beim Fehlen entgegenstehender tatsächlicher Anhaltspunkte - nicht regelmäßig bereits aufgrund der Dauer des Aufenthaltes in den vermieteten Räumen prima facie auf eine tiefe Verwurzelung des Mieters zu schließen ist. Denn von einer 'tiefen' Verwurzelung kann nach der Auffassung des VIII. Zivilsenates des BGH insbesondere auch dann ausgegangen werden, wenn der Mieter soziale Kontakte in der Nachbarschaft pflegt, Einkäufe für den täglichen Lebensbedarf in der näheren Umgebung erledigt, an kulturellen, sportlichen oder religiösen Veranstaltungen in der Nähe seiner Wohnung teilnimmt und medizinische oder andere Dienstleistungen in seiner Wohnumgebung in Anspruch nimmt (vgl. BGH, a.a.O., Tz. 34). Gemessen daran bestehen keine Zweifel, dass die Beklagte am Ort der Mietsache 'tief' verwurzelt ist:

Für eine 'tiefe' Verwurzelung der Beklagten spricht zunächst die Dauer ihres mittlerweile 24-jährigen Aufenthalts in den von ihr bewohnten Räumen. Es kommt hinzu, dass die Beklagte ihre Einkäufe auch nach den Bekundungen der Klägerin in der Vergangenheit und auch noch während des mittlerweile seit beinahe fünf Jahre andauernden Räumungsrechtsstreits mit ihrem während des Revisionsverfahrens verstorbenen Ehemann in einem Supermarkt am A-Platz und einem weiteren Lebensmittel-Discounter in der B-Straße erledigt. Beide Geschäfte befinden sich in fußläufiger Entfernung zur Mietsache in der C-Straße.

Auch die medizinische Versorgung der Beklagten findet bis heute überwiegend in unmittelbarer Nähe zur Mietsache und mittlerweile sogar in der Wohnung selbst statt: Ihre Hausärztin unterhält ihre Praxis in der wenige Gehminuten entfernten D- Straße, während ihr Augenarzt - ebenfalls in fußläufiger Entfernung - in der E-Straße praktiziert. In vergleichbarer Entfernung zur Wohnung befinden sich die Orthopäden der Beklagten, die ihre Praxis in der F-Straße unterhalten. Dass einzelne der Vielzahl ihrer behandelnden Ärzte in der Vergangenheit auch in größerer Entfernung zum Wohnsitz der Beklagten ansässig waren, ist in einer Metropole mit den Ausmaßen Berlins und dem hohen Grad der ärztlichen Spezialisierung zwangsläufig. Es ändert nichts daran, dass die Beklagte bis heute durch ein enges Geflecht von Ärzten versorgt wird, die in ihrer unmittelbaren Wohnumgebung ansässig sind. Auch erforderliche Operationen hat die Beklagte noch vor kurzem wohnortnah durchführen lassen. Am 21. Februar 2021 entfernten ihr die behandelnden Ärzte des ebenfalls in fußläufiger Entfernung zu ihrer Wohnung in der G-Straße gelegenen H-Krankenhauses ein Karzinom der Harnblase.

Die Beklagte verfügt auch über soziale Kontakte in der Nachbarschaft, die auf eine 'tiefe' Verwurzelung am Ort der Mietsache schließen lassen: So ist sie mit ihrem Ehemann, bei dem es sich ausweislich der eingereichten Unterlagen wie bei ihr um ein Opfer der nationalsozialistischen Willkürherrschaft handelte, im Jahre 1991 nach Deutschland übergesiedelt, hat dort in bereits vorgerücktem Alter ein neues Leben begonnen und ab dem Jahre 1997 über 22 Jahre lang eng mit ihrem Ehemann bis zu dessen Tode in der streitgegenständlichen Wohnung zusammen gelebt. Diese für ihr Leben offensichtlich wichtigste soziale Bindung hat zwar im Jahre 2019 durch den Tod ihres Ehemanns ein Ende gefunden, ohne dass indes auch nur ein Anhaltspunkt dafür besteht, dass die durch ein langjährig gelebtes gemeinsames Leben am Ort der Mietsache gelegten tiefen Wurzeln dadurch gekappt worden wären. Die Beklagte und ihr Ehemann haben in der Vergangenheit auch kein derart zurückgezogenes Leben geführt, das ihnen den Aufbau sozialer Bindungen am Ort der Mietsache verwehrt hätte. Das ergibt sich bereits aus der Vielzahl von Nachbarn, die die Beklagte mit Billigung der Klägerin umfassend observiert haben, und denen die Beklagte und ihr Ehemann nicht nur namentlich, sondern auch vom Ansehen her bekannt gewesen sind. Es kommt hinzu, dass die Beklagte mittlerweile auch durch einen Pflegedienst in ihrer Wohnung betreut wird. Auch insoweit handelt es sich um einen weiteren sozialen Kontakt in der Mietsache selbst, der den Ausführungen der Berufung zuwider nicht gegen, sondern für eine Verwurzelung in der Mietsache spricht. Würde die Beklagte nicht über eine entsprechend enge Bindung zur Mietsache verfügen, läge es nahe, dass sie sich dem jahrelang ausgeübten Räumungsdruck der Klägerin beugen und in eine Pflegeeinrichtung oder sonstige Unterkunft weichen würde. Das Gegenteil indes ist der Fall. Davon ausgehend kann es für die tatsächliche Feststellung sozialer Kontakte dahinstehen, ob die Beklagte nicht zusätzlich noch über die von ihr behaupteten engen Bindungen zu ihrem Neffen und ihrer Schwester in der ebenfalls in unmittelbarer Nähe zu ihrer Wohnung befindlichen I-Straße verfügt.

Die 'tiefe' soziale Verwurzelung der Beklagten im Umfeld der Mietsache und in der Mietsache selbst wird schließlich durch ihre sonstigen Aktivitäten belegt: Die Beklagte hat sich in der Vergangenheit mit Freundinnen und ihrem Ehemann häufig in Cafés am nahegelegenen A-Platz getroffen, die im selben Stadtteil gelegene Philharmonie zu Konzerten besucht, Spaziergänge in der Nachbarschaft unternommen und an Gottesdiensten in der Synagoge in der J-Straße teilgenommen. Diese liegt zwar nicht in unmittelbarer Nachbarschaft, befindet sich aber im selben Stadtbezirk wie die streitgegenständliche Wohnung.

Ihre demnach 'tiefe' Verwurzelung am Ort der Mietsache und das hohe Alter der Beklagten gebieten gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB auch unter Würdigung der berechtigten Interessen der Klägerin die Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit:

Wohnanlage WEG
 AG München: Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung
Die unerlaubte Untervermietung einer Mietwohnung kann nach Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen. Das gilt insbesondere, wenn die Untervermietung gewerblich erfolgt.
Wohnanlage WEG
 AG München: Eigenbedarf wegen Hilfeleistung
Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses kann auch darin liegen, dass betagte Angehörige im gleichen Anwesen absehbar Hilfestellung benötigen werden.

Im Rahmen der vorzunehmenden Interessenabwägung kommt den konkreten Folgen, die sich für die Beklagte aus ihrem hohen Lebensalter und ihrer 'tiefen' Verwurzelung am Ort der Mietsache und mittlerweile in der Mietsache selbst ergeben, ein erhebliches Gewicht zu. In dieser Lebensphase allgemein nachlassender Kräfte und zunehmender Beschränkung der persönlichen Möglichkeiten stellt der unfreiwillige Verlust der eigenen Wohnung für einen alten Menschen wie die Beklagte eine schwerwiegende Zäsur dar (vgl. Kammer, a.a.O, Tz. 25). Aufgrund der altersbedingt verengten und sich fortlaufend weiter verengenden Lebensperspektive ist die erfolgreiche neuerliche Begründung eines auf Dauer angelegten Lebensmittelpunktes in der verbleibenden Lebensspanne für die Beklagte nicht nur ins Ungewisse gerückt, sondern mittlerweile überwiegend unwahrscheinlich. Diese Zäsur würde durch die Beendigung der bislang vorhandenen 'tiefen' Verwurzelung der Beklagten in der Mietsache weiter verstärkt. Denn es liegt auf der Hand, dass das Kappen tiefer Wurzeln eines Mieters mit seiner jedenfalls zeitweisen Entwurzelung einher geht. Für die Beklagte gilt nichts anderes. Eine davon abweichende Beurteilung wäre nur dann in Betracht zu ziehen, wenn die Beklagte den Verlust der gekündigten Wohnung ohne Weiteres kompensieren könnte, indem sie entweder über mehrere Wohnsitze verfügte oder es ihr trotz ihres Alters unschwer möglich wäre, ihre private Existenz auf dem freien Wohnungsmarkt in der Nähe zur bisherigen Mietsache und unter Erhalt der sich mittlerweile in der Wohnung etablierten und auf diese beziehenden Strukturen ohne wesentliche Abstriche wieder aufzubauen. An einer solchen Möglichkeit fehlt es der Beklagten aber in jeder Hinsicht.

Damit nehmen die Beeinträchtigungen, die die Beklagte im Falle des Verlustes ihrer Wohnung zu gegenwärtigen hätte, ein Ausmaß ein, das eine Verletzung ihrer durch Art. 1 Abs. 1 GG geschützten Menschenwürde bedeutet (vgl. BGH, Urt. v. 3. Februar 2021, a.a.O., Tz. 41). Denn Art. 1 Abs. 1 GG und das Sozialstaatsprinzip verpflichten den Staat, die grundlegenden Voraussetzungen individueller und sozialer Existenz zu erhalten. Der Staat hat deshalb jenes Existenzminimum zu gewähren, das ein menschenwürdiges Dasein überhaupt erst ausmacht (st. Rspr., vgl. nur BVerfG, Urt. v. 21. Juni 1977 - 1 BvL 14/76, NJW 1977, 1525, juris Tz. 146 ff.; Urt. v. 9. Februar 2010 - 1 BvL 1/09, NJW 2010, 505, juris Tz. 133 ff. (Sozialleistungen)). Dieser Grundsatz beansprucht herausgehobene Bedeutung im besonders grundrechtsintensiven Bereich der menschlichen Wohn- und Lebenssituation (vgl. BVerfG, Beschl. v. 10. Oktober 2017 - 1 BvR 617/14, NJW 2017, 3770, juris Tz. 19). Mit einer so verstandenen Menschenwürde ist es aber bereits dem Grunde nach nicht zu vereinbaren, wenn die Kontinuität der auf einem unbefristeten Mietvertrag beruhenden Wohn- und Lebenssituation der Beklagten in ihrem letzten Lebensabschnitt nicht weitestgehend gewahrt, sondern ihr stattdessen die Wohnung als bisheriger Lebensmittelpunkt und Ort ihrer 'tiefen' Verwurzelung entzogen würde, ohne dass für sie eine konkrete und realisierbare Chance bestünde, ihre private Existenz anderen Ortes nicht nur aufgrund einer autonomen Entscheidung, sondern auch unter Erhalt der am Ort der Mietsache vorhandenen Wurzeln erneut und auf Dauer wieder aufzubauen (vgl. Kammer, a.a.O., Tz. 30). Dem auf diesem Würdekonzept beruhenden Wert- und Achtungsanspruch alter und zudem 'tief' verwurzelter Mieter entsprechen die Äußerungen des Ehemanns der Beklagten vor seinem Tode. Er hat im Rahmen der zum Nachweis seiner von der Klägerin bestrittenen gesundheitlichen Beeinträchtigungen vom Amtsgericht angeordneten Beweiserhebung dem Sachverständigen gegenüber erklärt: 'Wissen Sie, wir haben nur noch kurze Zeit zu leben. Wir wollen gerne in Frieden leben. Ein Umzug ist nicht mehr möglich. ... Ich kann mich auch nicht mehr an eine neue Wohnung gewöhnen. Meine Frau, die fast blind ist, ist an die Wohnung gewöhnt. In einer neuen Wohnung hätte sie massive Schwierigkeiten, sich zurechtzufinden. Hier kennen wir uns aus. Hier haben wir unsere Freunde. Wir wollen nicht weg von hier.'

Ob im hier gegeben Falle, in denen die Kündigungsfolgen den Mieter in seiner Menschenwürde verletzen, § 574 Abs. 1 BGB wegen der im Einzelnen umstrittenen Abwägungsfestigkeit von Art. 1 Abs. 1 GG (vgl. dazu BVerfG, Urt. v. 27. Februar 2008 - 1 BvR 370/07, 1 BvR 595/07, NJW 2008, 822; Poscher, JZ 2009, 269, 273) eine Berücksichtigung des Erlangungsinteresses des Vermieters überhaupt gestattet, bedarf keiner Entscheidung der Kammer. Dem Erlangungsinteresse der Klägerin ist zwar ebenfalls ein beträchtliches Gewicht nicht abzusprechen, da sie nicht mehr wie bislang gemeinsam mit ihrem erwachsenen Sohn in einer Mietwohnung, sondern stattdessen alleine in der streitgegenständlichen Wohnung und zudem 'nicht mehr zur Miete' wohnen möchte. Diese Lebensplanung ist zu respektieren. Selbst wenn aber dieses Erlangungsinteresse der Klägerin berücksichtigungsfähig wäre, bliebe es weit hinter dem Interesse der Beklagten an einem Verbleib in der Mietsache zurück:

Bei der Gewichtung des Vermieterinteresses an der Kündigung wegen Eigenbedarfs ist vor allem die Dringlichkeit des geltend gemachten Eigenbedarfs von Bedeutung (vgl. BGH, Urt. v. 15. März 2017 - VIII ZR 270/15, NJW 2017, 1474, juris Tz. 30; Kammer, a.a.O., Tz. 36). Diese ist bei der Klägerin nur gewöhnlich ausgeprägt, da ihr Eigennutzungswunsch allenfalls auf bloßen Komfortzuwachs sowie die Vermeidung etwaiger wirtschaftlicher Nachteile durch die Anmietung einer weiteren Wohnung gerichtet ist. Das reicht nicht aus, um dem Interesse und Würdeanspruch der Beklagten als einem Menschen hohen Alters mit 'tiefer' Verwurzelung am Ort der Mietsache an der Fortsetzung seines Mietverhältnisses mit Erfolg zu begegnen. Erforderlich sind vielmehr gewichtigere persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestands des Mietverhältnisses, die ein den Interessen des Mieters zumindest gleichrangiges Erlangungsinteresse begründen. Die auf Seiten des Vermieters dafür erforderlichen persönlichen oder wirtschaftlichen Umstände sind hier von der Klägerin indes selbst bei Annahme ihrer - zwischen den Parteien streitigen - Absicht zur ganzjährigen Nutzung der Wohnung noch nicht einmal im Ansatz erfüllt.

Die weitere verhaltensbedingte Kündigung vom 28. April 2019 hat ebenfalls nicht zur Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Es kann dahinstehen, ob die zum behaupteten Tatzeitpunkt 87-jährige Beklagte die Klägerin tatsächlich beleidigt hat. Die Kündigung ist bereits formell unwirksam, da die Kündigungserklärung entgegen §§ 573 Abs. 3, 569 Abs. 4 BGB den Kündigungssachverhalt nicht hinreichend konkret benennt, sondern lediglich ausführt, die Beklagte hätte die Klägerin 'beleidigt' (vgl. Kammer, Beschl. v. 7. Januar 2020 - 67 S 249/19, MDR 2020, 666, beckonline Tz. 6 m.w.N.). Die Kündigung trägt davon abgesehen auch in der Sache nicht, selbst wenn die behaupteten Äußerungen tatsächlich und pflichtwidrig gefallen wären. Denn es fehlt an der für die außerordentliche oder ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses erforderlichen Erheblichkeit der Pflichtverletzung. Verhaltensbedingte Pflichtverletzungen müssen von einem derartigen Gewicht sein, dass nach einem objektiven Maßstab auch ein ruhig und verständig urteilender Vertragspartner zur Kündigung veranlasst würde (vgl. BAG, Urt. v. 11. Dezember 2003 - 2 AZR 667/02, NZA 2004, 784, juris Tz. 88). Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt. Denn ein ruhig und verständig urteilender Vermieter hätte die behaupteten Äußerungen selbst im Wiederholungsfall als eine im Zusammenhang mit dem langjährigen Räumungsrechtsstreit und dem vermieterseits entfalteten Überwachungsdruck stehende Unmutsäußerung der Beklagten gewertet und nicht als eine derart gravierende Verfehlung, der mit einer Kündigung zu begegnen gewesen wäre. Selbst wenn in den Äußerungen der Beklagten aber eine erhebliche Pflichtverletzung läge, würden ihr allenfalls das für eine ordentliche Kündigung erforderliche Gewicht zukommen. Auch in diesem Falle wäre das Mietverhältnis aufgrund des erklärten Widerspruchs und der zu Gunsten der Beklagten streitenden Härtegründe fortzusetzen.

Die Berufung hat schließlich auch keinen Erfolg, soweit sie auf die Abweisung der von den Beklagten hilfsweise erhobenen Widerklage auf Feststellung der Fortsetzung des Mietverhältnisses gerichtet ist. Die innerprozessuale Bedingung für eine Entscheidung ist nicht eingetreten, da der von der Klägerin geltend gemachte Räumungsanspruch in der Hauptsache abgewiesen wurde. Auch das hat das Amtsgericht zutreffend erkannt.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf den §§ 97 Abs. 1, 91a Abs. 1 ZPO. Soweit der Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist, sind die Kosten ebenfalls der Klägerin aufzuerlegen, da sie aus den Gründen der Berufungszurückweisung gegen die Beklagte auch im gegen den mittlerweile verstorbenen Beklagten geführten Rechtsstreit in der Hauptsache unterlegen wäre.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10 Satz 1 und 2, 711 ZPO. Gründe, die Revision gemäß § 543 ZPO zuzulassen, bestehen nicht. Die noch streitgegenständliche verhaltensbedingte Kündigung wirft keine abstrakten Rechtsfragen auf, die die Zulassung der Revision rechtfertigen. Dasselbe gilt für die von der Klägerin ausgesprochenen Eigenbedarfskündigungen und die Berücksichtigung der insoweit geltend gemachten Widerspruchsgründe. Der VIII. Zivilsenat des BGH hat seine für die Entscheidung dieses Rechtsstreits einschlägige bisherige Rechtsprechung in seiner Revisionsentscheidung vom 3. Februar 2021 klargestellt (vgl. BGH, a.a.O.). Davon weicht die Kammer nicht ab.