Finkenzeller

Schimmel in der Mietwohnung

Mietrecht
06.02.2022

Schimmelpilz im Altbau ist sowohl für Mieter, als auch für Selbstnutzer eine ständige Gefahr und ein häufig auftretendes Ärgernis. Altersbedingte Eigenarten des Gebäudes, Baumängel aber auch das Nutzungsverhalten können jeweils allein oder in unterschiedlichen Kombinationen dafür sorgen, dass der Pilz in Ecken oder Aussparungen zu blühen beginnt. Meist kann nicht ohne Weiteres festgestellt werden, was genau zur Schimmelbildung geführt hat und im Mietverhältnis entzündet sich dann der Streit. Der Mieter beklagt Wärmebrücken oder schlechte Dämmung der Wohnung, während der Vermieter darauf verweist, dass der Mieter ja durch richtiges Lüftungsverhalten dem Schimmel den Boden hätte entziehen können.

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Wodurch entsteht Schimmel?

Schimmelsporen finden sich überall in der Umgebungsluft und deren Eintrag in die Wohnung ist nicht zu verhindern. Die Sporen bleiben inaktiv bis sie einen Unterboden finden, der ausreichend und dauerhaft feucht ist. Dann wächst der Schimmel und breitet sich unter günstigen Bedingungen schnell weiter aus. Die erforderliche Feuchtigkeit findet der Pilz in Wohnräumen immer da, wo Wasser eintritt oder sich die Luftfeuchtigkeit der Raumluft auf kalten Stellen des Innenputzes niederschlägt.

Die Gründe für diese Kondensation der Luftfeuchtigkeit im Wohnraum können in Wärmebrücken, zu seltenem Lüften oder zu sparsamem Heizen liegen.

Verringert sich die Temperatur der Raumluft, dann verringert sich auch ihre Kapazität zur Aufnahme von Feuchtigkeit. Ist mehr Wasser in der Raumluft gespeichert, als diese noch aufnehmen kann, dann schlägt sich Feuchtigkeit als Kondensat (zuerst) an den kältesten Stellen der Raumwände nieder, typischerweise den Ecken oder Fensterausparungen. Trocknen diese Stellen nicht regelmäßig wieder ab findet der Schimmelpilz ideale Bedingungen für das Wachstum.

Schimmelpilzzeit ist der Winter: Nur in dieser Zeit wird gleichzeitig wenig gelüftet, muss geheizt werden und führen kalte Umgebungstemperaturen zu kalten Außenwänden.

Wie kann man Schimmel vorbeugen?

Wie sehr die Wohnungsnutzer auf ihr Verhalten achten müssen, um Schimmelpilz zu vermeiden, hängt von Alter und Eigenarten der Mietwohnung ab. Grundsätzlich reicht es jedoch, die Wohnung

  • ausreichend zu lüften und
  • ausreichend zu heizen.

Lüften: Im Lauf des Tages sammelt sich in der Raumluft einer Wohnung Feuchtigkeit an. Um dem Schimmel das Leben schwer zu machen, sollte die Luftfeuchtigkeit nicht über 60% steigen. Es empfiehlt sich diesen Wert mithilfe eines Hygrometers zu beobachten. Schon ohne weitere Aktivitäten steigt die Luftfeuchte allein durch die Atmung oder durch die Ausdünstung von Zimmerpflanzen im Lauf des Tages kontinuierlich an und muss immer wieder durch Lüften aus der Wohnung geschafft werden. Die Luftfeuchtigkeit steigt natürlich in Küche und Bad beim Kochen und beim Duschen stärker und schneller an und sollte unmittelbar im Anschluss rausgelüftet werden. Wichtig ist allerdings auch, dass die Wohnung im Winter nicht dauergelüftet wird, andernfalls kühlen die Räumwände aus und der gewünschte Effekt verkehrt sich ins Gegenteil. Mittel der Wahl sollte das Stoßlüften (Querlüften falls möglich) für 5 - 10 Minuten zwei- bis dreimal am Tag sein, je nach Entwicklung der Raumfeuchte. Bei besonderen Nutzungssituationen (Terrarien o.ä.) kann auch öfteres Lüften notwendig sein.

Heizen: Hand in Hand mit dem Lüften geht richtiges und durchgehendes Heizen. Je kälter die Raumluft ist, desto weniger Feuchtigkeit kann sie aufnehmen und desto höher die Schimmelgefahr. Auch große Temperaturunterschiede zwischen einzelnen Räumen sollten vermieden werden, da andernfalls die warme, feuchte Raumluft aus dem Wohnbereich in die kälteren Räume zieht und dort die Feuchtigkeit kondensiert. Wird beispielsweise das Schlafzimmer auf einer niedrigeren Temperatur gehalten, sollte zumindest die Schlafzimmertür geschlossen bleiben. Optimal zur Vermeidung von Schimmelpilz dürfte in den meisten Wohnungen eine möglichst gleichbleibende Raumtemperatur von zwischen 19°C und 21°C sein.

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Die Zahlung einer Nutzungsentschädigung allein führt nicht zum konkludenten Neuabschluss eines gekündigten Mietvertrages.
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 BGH: Beweislast bei vorgetäuschtem Betriebs- oder Eigenbedarf
Setzt ein Vermieter den mit der Eigenbedarfskündigung behaupteten Selbstnutzungswillen nicht um, muss er stimmig darlegen, warum der in der Kündigung erklärte Bedarf weggefallen ist.

Wann muss Schimmel gemeldet werden?

Bilden sich doch dunkle Flecken an der Wand oder beginnt es modrig-muffig zu riechen, dann gilt es zu handeln bevor massiver Schaden eintritt. Sind die betroffenen Bereiche noch klein, dann kann Putz oder Tapete noch gerettet und hohe Kosten vermieden werden. Von den möglichen gesundheitlichen Folgen eines großflächigen Schimmelbefalls ganz zu schweigen. Bis zu einer Größe von etwa einem halben Quadratmeter kann man sich noch mit Hausmitteln an der Beseitigung versuchen, darüber hinaus sollte man einen Fachmann zu Rate ziehen.

Mieter sollten daher - und sind auch verpflichtet - unverzüglich bereits bei der ersten ernstzunehmenden Schimmelbildung ihren Vermieter zu informieren.

Wer muss den Schimmel beseitigen?

Schimmelpilz in der Wohnung ist zunächst ein Mangel am Mietobjekt und als solcher vom Vermieter zu beheben. Voraussetzung ist, dass der Mieter den Mangel dem Vermieter anzeigt.

Etwas anderes gilt dann, wenn die Schimmelpilzbildung durch das Verhalten des Mieters verursacht wurde (insbesondere durch zu sparsames Heizen oder unzureichendes Lüften). In dem Fall ist es nämlich der Mieter, der Schadensersatz zu leisten und für die Kosten der Schimmelpilzentfernung aufzukommen hat.

Zu welchen Maßnahmen ist der Vermieter verpflichtet?

Der Vermieter ist verpflichtet den Schimmel zu beseitigen. Welche Maßnahmen er hierzu ergreift, steht ihm jedoch zunächst völlig frei, der Mieter kann daher im Regelfall keine bestimmten Sanierungsarbeiten verlangen. Beschränkt sich der Vermieter z.B. auf die rein oberflächliche Entfernung des Schimmels, dann muss das der Mieter so hinnehmen und kann nicht die Erneuerung des gesamten Putzes verlangen. Etwas anderes kann ausnahmsweise dann gelten, wenn die durch den Vermieter bereits (mehrmals) ergriffenen Maßnahmen nicht zum Erfolg führen.

Der Mieter ist zur Duldung der Beseitigungsmaßnahmen verpflichtet, § 555a I BGB. Der Vermieter muss sie allerdings rechtzeitig ankündigen, § 555a II BGB.

Die Beseitigung des Mangels ist Sache des Vermieters, d.h. ein Selbstvornahmerecht des Mieters besteht zunächst nicht. Ein solches kann allenfalls unter den engen Voraussetzungen des § 536a II BGB in Betracht kommen, allerdings wird es bei normalem Schimmelbefall oft an der Erforderlichkeit der umgehenden Beseitigung zur Erhaltung der Mietsache fehlen.

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Zu den Voraussetzungen und Abwägungen zwischen den Interessen der Mietvertragsparteien bei Versorgungssperre durch den Vermieter.
Wohngebäude
 LG Berlin: Ansprüche des Mieters nach Wasserschaden
Zu Schadensersatz- und Aufwendungsersatzansprüchen des Mieters nach einem nicht durch den Vermieter verschuldeten Wasserschaden.

Kann der Mieter wegen Schimmel die Miete mindern?

Schimmelt es in der Wohnung ohne Verschulden des Mieters und beseitigt der Vermieter den Mangel trotz Anzeige nicht, dann kann der Mieter die Miete mindern. Der Grad der Minderung hängt immer vom Ausmaß des Schimmelbefalls, damit eventuell eingehender Gesundheitsgefährdung und der für den Mieter verbundenen Einschränkungen ab. Er lässt sich deswegen nur anhand der Umstände des Einzelfalls bestimmen. Beispiele aus der Rechtsprechung:

AbzugBesonderheitAz.
10%Büro: 15qm Tapete, 3qm Putz
10%Laborraum einer Arztpraxis
10%Schlaf- und Kinderzimmer
15%Wohnungswände
15%Feuchtigkeitsflecken
20%Wohn- und Schlafzimmer, Mitverschulden
30%Bad und Schlafzimmer, Fenster undicht
50%Wohnzimmer
75%Alle Räume einer Neubauwohnung

Wichtig: Wie bei jeder Mietminderung trägt der Mieter das Risiko, dass sich später herausstellt, dass diese nicht oder nur zum Teil gerechtfertigt war. Spricht also beispielsweise der Vermieter wegen der Minderung die Kündigung wegen Zahlungsverzuges aus und stellt sich dann heraus, dass den Mieter das Verschulden für die Schimmelbildung trifft, dann ist die Kündigung wirksam. Will der Mieter den Bestand seines Mietverhältnisses nicht riskieren, dann kann er die Miete unter Vorbehalt weiterzahlen und anschließend Klage auf Rückzahlung des Differenzbetrages erheben. Das schneidet dem Vermieter den Weg zur Kündigung wegen Zahlungsverzuges ab und der Mieter kann dennoch seine Rechte durchsetzen.

Kein Recht auf Mietminderung besteht, wenn der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrages Kenntnis von dem Schimmelbefall der Wohnung hatte. Er kann dann lediglich dessen Beseitigung fordern, nicht aber die Miete mindern oder Schadensersatz geltend machen, § 536b BGB.

Praxishinweis
"Will der Mieter den Bestand seines Mietverhältnisses nicht riskieren, dann kann er die Miete unter Vorbehalt weiterzahlen und anschließend Klage auf Rückzahlung des Differenzbetrages erheben."

Kann wegen Schimmelgefahr gemindert werden?

Die baubedingt (erhöhte) Gefahr von Schimmelbildung berechtigt den Mieter nicht zur Mietminderung, vorausgesetzt das Gebäude entspricht den im Baujahr geltenden technischen Vorschriften. Der Mieter einer Wohnung kann erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard haben, der bei vergleichbaren Objekten üblich ist. Bestehen in einer Wohnung Wärmebrücken, die jedoch den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Regeln der Baukunst entsprechen, dann stellt eine dadurch erhöhte Schimmelgefahr also keinen Mangel dar, da der Mieter bei Altbau keinen Neubaustandard erwarten kann.

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 BGH: Minderung durch nichtnutzenden Mieter
Liegt ein Mietmangel vor, dann ist es für die Mietminderung unerheblich, ob der Mieter selbst in der Wohnung wohnt oder nicht.
Neubau 2
 BGH: Ordentliche Kündigung bei Mietrückstand
Kommt der Mieter mit Miete in Höhe von mehr als einer Monatsmiete in Rückstand, dann kann der Vermieter die ordentliche Kündigung erklären, auch wenn eine fristlose noch nicht möglich ist.

Welches Nutzerverhalten kann der Vermieter verlangen?

Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter die Wohnung pfleglich behandelt. Das bedeutet insbesondere, dass der Mieter regelmäßig und ausreichend lüften und die gemietete Wohnung auch ausreichend und möglichst konstant in der kalten Jahreszeit beheizen muss.

Diese Pflicht zur pfleglichen Behandlung hat jedoch ihre Grenze an der Zumutbarkeit. Der Mieter darf die Wohnung im gewöhnlichen Umfang nutzen und darin leben und es wäre ihm daher zum Beispiel unzumutbar, wenn Schimmel nur durch Dauerlüften vermieden werden kann. Was genau dem Mieter noch zumutbar ist und was nicht, kann allgemein nicht festgelegt werden, sondern hängt vom konkreten Nutzungsverhalten und den Lebensumständen ab. In der Regel wird ein wenigstens zweimaliges ausreichendes Stoßlüften erforderlich und auch zumutbar sein. Auch kann vom Mieter verlangt werden, die Räume durchgehend auf eine angemessene Temperatur zu beheizen und nicht auskühlen zu lassen.

Umstritten ist die Frage, wie weit der Mieter mit der Möblierung der Wohnung an den Außenwänden Rücksicht auf die Schimmelgefahr nehmen muss. Manche Gerichte lehnen hier jede Einschränkung ab, der BGH hat jedoch darauf hingewiesen, dass es verfehlt ist, jede Rücksichtspflicht des Mieters abzulehnen. Der Mieter kann in einer unsanierten Altbauwohnung keinen Neubaustandard erwarten.

Welchen Bauzustand kann der Mieter verlangen?

Wenn - wie üblich - im Mietvertrag keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen wurde, kann der Mieter einer Wohnung erwarten, dass die Räume einen Wohnstandard haben, der bei vergleichbaren Mietobjekten üblich ist. Für die Vergleichbarkeit ist dabei auf Baujahr in Verbindung mit Sanierungsstand abzustellen. In der sanierten Altbauwohnung kann man mehr erwarten als in einer unsanierten, im Neubau selbstverständlich mehr als im Altbau.

Die Wohnung muss aber wenigstens den im Baujahr geltenden technischen Bauvorschriften entsprechen. Stellte die Wärmebrücke bereits im Jahr 1974 einen Baumangel dar, dann ist das auch im Jahr 2022 noch der Fall.

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 LG Berlin: Kostenlos zur Miete bis Widerruf
Widerruft der Mieter wirksam einen im Fernabsatz geschlossenen Mietvertrag, dann muss der Vermieter die Miete zurückzahlen.
Wohnanlage WEG
 BGH: Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung
Bei Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung dürfen absehbare Umstände berücksichtigt werden, sofern diese die im laufenden Jahr entstehenden Kosten beeinflussen.

Muss der Vermieter einen Altbau neu dämmen?

Daraus folgt auch, dass der Mieter keinen Anspruch auf darüber hinausgehende Sanierung des Gebäudes und keinen Anspruch auf eine nachträgliche (Außen- oder Innen-) Dämmung hat. Anspruch hat er jedoch auf Beseitigung von Mängeln, die bereits im Jahr der Errichtung des Gebäudes nicht den technischen Bauvorschriften entsprachen.

Wer muss die Schimmelursache beweisen?

Der Schimmel kann also sowohl durch Mängel am Mietobjekt, als auch durch falsches Verhalten des Mieters verursacht sein und zwischen Vermieter und Mieter ist in Schimmelfällen oft streitig, woran es denn jetzt tatsächlich liegt. Der Mieter verweist auf die kalte Ecke an der nördlichen Wohnungsseite, der Vermieter behauptet dagegen, es werde viel zu selten gelüftet und es sei ja kein Wunder, dass es schimmele, wenn so wenig geheizt wird.

Das Vorhandensein von Schimmel in der Wohnung ist in der Regel unstreitig. Da der Schimmel einen Mangel darstellt, muss der Vermieter im gerichtlichen Verfahren beweisen, dass der Mieter für den Schaden verantwortlich ist. Kann er das nicht, muss er den Schimmel auf eigene Kosten beseitigen, eine Minderung der Miete hinnehmen und möglicherweise sogar Schadensersatz (beispielsweise für verschimmelte Möbel oder für Gesundheitsschäden) leisten.

Den Beweis kann der Vermieter in der Regel nur durch gerichtliches Gutachten antreten. Stellt sich im Laufe des Gutachtens heraus, dass keine Baumängel vorhanden sind und die Schimmelbildung nur durch falsches Nutzerverhalten erklärbar ist, dann ist die Verantwortlichkeit des Mieters meist ausreichend bewiesen.

Zusammenfassung:
Antworten auf häufige Fragen zu Schimmel in der Mietwohnung für Vermieter und Mieter.
Rechtsgebiete:
Mietrecht
Stichworte:
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