Ob gesetzliche Kündigungsfrist oder vereinbarter Kündigungsausschluss: Manchmal muss man als Mieter die Wohnung vorzeitig aufgeben. Geänderte Lebensumstände, Nachwuchs, ein Wechsel des Arbeitsplatzes oder auch die Notwendigkeit in ein Seniorenheim umzuziehen können die Nutzung der Wohnung unmöglich machen, obwohl der Mietvertrag ungerührt weiterläuft. Dann ist es ärgerlich, doppelt für die neue und für die nicht mehr benötigte alte Wohnung zahlen zu müssen. Es stellt sich die Frage, ob man nicht einfach einen Nachmieter stellen kann, der die Wohnung dann ab sofort übernimmt.
- Wann kann sich das Stellen eines Nachmieters lohnen?
- Wie kommt der Mieter aus dem Mietvertrag heraus?
- Wann muss der Vermieter den Mieter aus dem Vertrag entlassen?
- Hat der gestellte Nachmieter einen Anspruch auf den Vertrag?
- Was passiert, wenn der Vermieter den Nachmieter ablehnt?
- Muss der Vermieter bei der Nachmietersuche helfen?
- Wieviele Nachmieter müssen angeboten werden?
- Was bleibt, wenn kein Nachmieter gefunden werden kann?
- Wann endet der Mietvertrag?
- Wann ist die Kaution auszuzahlen?
Wann kann sich das Stellen eines Nachmieters lohnen?
Häufig lohnt sich der Aufwand einer Nachmietersuche im normalen unbefristeten Mietverhältnis für den Mieter nicht. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt für ihn schließlich in der Regel nur etwa drei Monate (§ 573c BGB: 'zum Ablauf des übernächsten Monats').
Anders sieht es jedoch bei Mietverträgen mit vereinbartem Kündigungsausschluss aus: Hier kann vereinbart werden, dass die Kündigung des Mietverhältnisses auch für den Mieter für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren ausgeschlossen wird. Stellt sich jetzt heraus, dass durch Arbeitsplatzwechsel oder Familiennachwuchs die Wohnung für den Mieter nicht mehr zu gebrauchen ist, dann kann das möglicherweise noch jahrelang weiterlaufende Mietverhältnis zur enormen finanziellen Belastung werden.
Wie kommt der Mieter aus dem Mietvertrag heraus?
Als Ausweg bleibt nur die Aufhebung des Mietverhältnisses, die aber für sich genommen nur mit dem Einverständnis des Vermieters möglich ist. Meist wird der Vermieter zur bedingungslosen Aufhebung gerade nicht bereit sein, denn warum soll er die Mühen und Kosten einer Mietersuche auf sich nehmen, wenn er bereits einen verpflichteten Mieter hat. Den Mieter trifft dabei auch das sog. Verwendungsrisiko, also das Risiko, dass er das angemietete Objekt nicht nutzen kann.
Die Rechtsprechung greift dem Mieter in einer solchen Situation etwas unter die Arme und räumt ihm unter bestimmten Umständen einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis ein, wenn er dem Vermieter einen Nachmieter stellt.
Wann muss der Vermieter den Mieter aus dem Vertrag entlassen?
Ohne Nachmieterklausel im Mietvertrag sind die Hürden für einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag relativ hoch. Der BGH hält einen Anspruch auf Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis nach Treu und Glauben nur dann für möglich, wenn:
- ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht und
- ein zumutbarer Nachmieter gestellt wird.
Berechtigtes Interesse: Allein die Tatsache, dass ein Mieter die Wohnung nicht mehr nutzen will oder eine andere bevorzugt, begründet auch bei Stellung eines Nachmieters keinen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag. Es müssen vielmehr Umstände vorliegen, die die Aufgabe der Wohnung durch den Mieter als unfreiwillig erscheinen lassen. Insbesondere ist das der Fall, wenn der der Mieter berufsbedingt, altersbedingt oder aufgrund körperlicher Gebrechen umziehen muss. Ein berechtigtes Interesse kann auch vorliegen, wenn die Wohnung wegen Familienzuwachses überbelegt wäre.
Zumutbarer Nachmieter: Den angebotenen Nachmieter muss der Vermieter nur akzeptieren, wenn ihm dieser zumutbar ist. Naturgemäß gehen die Meinungen hier teilweise weit auseinander. In der Regel bedarf es jedoch für eine Unzumutbarkeit gewichtiger Gründe, die über eine bloße persönliche Abneigung hinausgehen. Auf jeden Fall darf der Vermieter die Solvenz des potentiellen Nachmieters berücksichtigen. Einen Nachmieter, der die Miete nicht aufbringen können wird, muss sich der Vermieter nicht ans Bein binden lassen.
Hat der gestellte Nachmieter einen Anspruch auf den Vertrag?
Auch wenn die Voraussetzungen gegeben sind, beschränkt sich der Anspruch des Mieters auf die vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag. Er hat keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter tatsächlich einen neuen Mietvertrag mit dem gestellten Nachmieter abschließt. Im Umkehrschluss hat auch der potentielle Nachmieter keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter mit ihm tatsächlich einen Mietvertrag abschließt. Insbesondere besteht kein Anspruch darauf, dass ein Mietvertrag mit denselben Konditionen wie mit dem Vormieter geschlossen wird. Vereitelt aber der Vermieter durch Nachforderungen den Vertragsschluss mit dem Nachmieter, dann kann er seinen Vormieter dennoch nicht am Mietvertrag festhalten.
Eine Ausnahme kann sich nur ergeben, falls der Mietvertrag eine echte Nachmieterklausel enthält, die dem Mieter das Recht einräumt, einen Nachmieter ohne Rücksicht auf die Einwilligung des Vermieters zu bestimmen. Derartige Klauseln sind jedoch naturgemäß selten. In der Regel ist allenfalls eine unechte Nachmieterklausel vorhanden, die dem Mieter ein Vorschlagsrecht einräumt.
Was passiert, wenn der Vermieter den Nachmieter ablehnt?
Lehnt der Vermieter einen durch den Mieter gestellten Nachmieter ab, obwohl die Voraussetzungen für eine Entlassung aus dem Mietvertrag vorliegen, also insbesondere ein berechtigtes Interesse des Mieters besteht und der Nachmieter zumutbar ist, dann entfällt die Verpflichtung zur Zahlung der Miete ab dem Zeitpunkt an dem der Nachmieter in den Vertrag eingetreten wäre.
Muss der Vermieter bei der Nachmietersuche helfen?
Nein. Der Vermieter darf die Nachmietersuche nicht vereiteln, aber es ist allein Aufgabe des Mieters einen Nachmieter zu suchen und zu finden. Er kann weder Hilfe noch die Mitwirkung seines Vermieters verlangen.
Dies schließt auch ein, dass der Mieter sämtliche Informationen besorgen muss, die den Vermieter in die Lage versetzen, sich ein Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters zu machen. Nötigenfalls muss daher der Mieter einen Makler einschalten, Interessenten finden, Besichtigungstermine durchführen, Bonitätsinformationen und Selbstauskünfte einholen.
Der Vermieter darf die Nachmietersuche lediglich nicht in rechtsmissbräuchlicher Weise be- oder verhindern. Weder muss er allerdings das Aufstellen von Makler- oder Hinweisschildern am Mietobjekt erlauben, noch muss er die Verwendung von von ihm gefertigter Fotos, Texte oder Grundrisse erlauben.
Wieviele Nachmieter müssen angeboten werden?
Sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen, reicht es aus, wenn der Mieter dem Vermieter einen zumutbaren Nachmieter anbietet.
Achtung: Der Mieter ist in einem eventuellen späteren Prozess für die Tatsachen, die seinen Anspruch auf Entlassung aus dem Mietvertrag begründen, beweispflichtig. Er muss neben seinem berechtigten Interesse an der Entlassung aus dem Mietvertrag nicht nur die Zumutbarkeit des angebotenen Nachmieters beweisen, sondern insbesondere auch, ab wann dieser in den Mietvertrag eingetreten wäre.
Was bleibt, wenn kein Nachmieter gefunden werden kann?
Findet sich kein zumutbarer Nachmieter, den der Vermieter akzeptieren muss, dann bleibt nur, die Mietwohnung unterzuvermieten. Die Untervermietung ist nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig. Verweigert aber der Vermieter die Erlaubnis, dann kann das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, § 540 I S. 2 BGB.
Das Recht zur Kündigung nach verweigerter Erlaubnis besteht nicht, wenn in der Person des potentiellen Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Hat man schon keinen zumutbaren Nachmieter gefunden, wird in der Regel auch kein Untermieter zu finden sein. Allerdings ergibt sich bei der Untermiete die Besonderheit, dass die Solvenz des Untermieters nur eine untergeordnete Rolle spielt: der Hauptmieter haftet dem Vermieter schließlich weiter auf die volle Miete. Ein Dritter, der als Nachmieter mangels Leistungsfähigkeit nicht zumutbar wäre, kann also dennoch ein Untermieter sein, den der Vermieter akzeptieren muss.
Wann endet der Mietvertrag?
Der Mietvertrag endet in der Regel spätestens mit dem Datum zu dem der Nachmieter in das Mietverhältnis eintritt. Sofern der Vermieter einverstanden ist, wäre auch ein früheres Ende denkbar.
Wann ist die Kaution auszuzahlen?
Hier gelten die üblichen Regelungen wie zu jedem anderen beendeten Mietverhältnis. Der Vermieter muss innerhalb angemessener Frist über die Kaution abrechnen und verbleibendes Guthaben auszahlen. Ein Anspruch auf frühere oder sofortige Auszahlung der Kaution besteht auch bei Vorhandensein eines Nachmieters nicht.
